[기획취재] 주민발의안S…'난개발 저지' vs '주택난 가중시킨다'

선거 2주 앞두고 찬반양론 격화
'삶의 질 유지' 위해 억제 필요
저소득층주택 부족 심화될 것

LA는 공사 중이다. LA다운타운, 한인타운 등을 중심으로 곳곳에 대형 크레인이 설치돼 있고 망치 소리가 여기저기서 울려 퍼진다.

LA한인타운에만 개발이 진행되고 있거나 예정 중인 프로젝트는 40개에 육박한다. 주거용 700유닛이 넘는 대형 개발 프로젝트부터 20~30유닛의 소형 아파트까지 다양한 프로젝트가 진행 중이다. LA다운타운은 더 복잡하다. 크고 작은 개발 프로젝트가 100개 가까이 이뤄지고 있다. 높이 50층을 넘어가는 초고층 개발 프로젝트도 많다. 만약 예정대로 개발이 이뤄지면 LA한인타운과 다운타운은 완전히 다른 모습을 띠게 된다.

이처럼 대대적인 개발이 이뤄지면서 도시가 현대화되고 가치가 올라간다며 반기는 목소리도 많지만 난개발로 인해 도시가 너무 복잡해지고 주민들이 쉴 곳이 사라지며 저소득층 주민들은 내쫓기게 된다는 반대의 목소리도 높다.

이 때문에 일부 시민단체들은 개발을 규제하는 주민발의안(Measure)S를 오는 3월 7일 선거에 상정했다. 한인 등이 주축이 된 주민권익옹호단체 LA보존연합회(CPLA)는 난개발을 규제하는 주민발의안 'NII(Neighborhood Integrity Initiative)'에 10만4000명의 서명을 받아 지난해 8월 선거관리국에 제출했으며, LA시의회는 지난해 10월 이를 3월 7일 선거에 상정하기로 결정했다. NII는 주민발의안S로 이번 선거에 투표로 부쳐진다.

하지만 선거가 불과 2주 앞으로 다가오면서 이에 대한 찬반양론이 거세지고 있다. 주민들의 권익을 위해 난개발을 규제해야 한다는 목소리와 오히려 주민을 위해서는 이 법안이 무산돼야 한다는 목소리가 팽팽하게 맞서고 있다.

▶주민발의안 S란 = 주민발의안S는 LA보존연합회(CPLA) 등 시민단체들이 LA시 난개발을 막기 위해 상정한 것으로 조닝 변경이 승인된 프로젝트는 2년 동안 한시적으로 개발을 중단시키고 그 기간 동안 시의회가 의무적으로 엄격한 환경평가 등 도시계획 규정의 준수 여부를 검토하도록 하는 내용을 골자로 하고 있다. 이렇게 되면 앞으로 사실상 조닝 변경이 거의 불가능해진다. 이는 개발업자들이 일반적으로 조닝 변경을 신청해 집적 개발을 함에 따라 LA시에 난개발이 이뤄지고 있다는 지적에 따른 것이다.

▶찬성론 = 현재 시는 지역마다 용도를 제한하는 조닝(zoning) 규정을 통해 개발할 수 있는 건물, 건물의 높이나 면적 등을 제한하고 있다. 그러나 시의회는 많은 개발프로젝트들이 용도변경 신청을 하면 '예외적'이라는 명분으로 허용하고 있다. 예컨대 '지역 재개발'이라는 명목아래 7층으로 묶인 규제를 25층 고층으로 허가해주는 식이다. 문제는 대부분 개발 프로젝트가 용도변경을 통해 이뤄지고 있다는 것이다. 실제로 2000년에서 2016년 사이 LA시에 제출된 개발업자들의 일반 건축 계획 수정, 조닝 변경, 고도제한 완화 요청 등 1000건을 분석한 결과, 무려 90%가 허가된 것으로 나타났다.

난개발을 반대하고 있는 LA보존연합회(CPLA)는 이런 식의 대형 개발 프로젝트가 잇따르면서 주택 공급 불균형 같은 부작용이 속출하고 있다고 주장하고 있다. 고급 콘도의 공실률은 15%에 달하지만, 난개발로 렌트비가 치솟으면서 중산층은 그 부담을 고스란히 떠안고 있다는 것이다.

또한 난개발이 이뤄지면서 교통체증은 더욱 극심해지고 도심내 휴식공간이 사라지는 등 주민들의 삶의 질이 악화되고 있다는 것도 주요 이유다.

CPLA의 질 스튜어트 국장은 "NII는 개발업체와 시정부가 현행법을 무시해온 행위를 중단하고 시민을 위해 무엇을 할 수 있는지 답변을 요구하는 발의안"이라며 "전체 개발 프로젝트의 95%는 인정해주되 탐욕스러운 5%에 대해선 유예를 두고 고민하자는 것"이라고 설명했다.

▶반대론 = 반대론자들은 주민발의안S를 상정한 시민단체드들의 의견을 이해한다고 하면서도 주민발의안S가 문제점을 해결할 수는 없다고 주장한다. 오히려 주민발의안S는 가뜩이나 열악한 주택 문제를 더욱 심화시킬 가능성이 높다고 한다.

에릭 가세티 LA시장은 "주민발의안S가 통과되면 LA시의 주택 위기 상황이 더욱 악화될 것"이라며 이 법안에 대한 반대 의사를 분명히 했다.

LA시 분석에 따르면 현재 LA시에 매년 필요한 신규 주택은 2만5000유닛. 하지만 지난 수년간 부동산 거품 붕괴에 따른 휴유증으로 LA시에 신축된 주택은 이에 크게 못 미쳤다. LA시에 따르면 지금도 최소 6만~7만 유닛의 주택이 부족한 상태다. 이러한 상황에서 2년간 개발이 중단되면 LA시 주택시장은 최악의 상황을 맞을 수도 있다는 것이다.

가세티 시장은 특히 가뜩이나 부족한 저소득층 주택 개발이 사실상 중단될 가능성을 우려했다. 저소득층 주택 개발이 대부분 조닝 변경을 통해 이뤄지고 있기 때문이다. 저소득층 주택 개발업체인 어도비 커뮤니티스의 로빈 휴즈 CEO는 "저소득층 주택이라도 부지는 시장 가격을 주고 구입해야 한다. 조닝 변경을 하지 않고 현 조닝 규정대로 개발하면 수익을 내기가 거의 불가능하다"고 이유를 설명했다.

부동산 투자자들도 직격탄을 맞을 가능성이 높다. 특히 LA한인타운이나 다운타운 등 개발이 집중적으로 이뤄지고 있는 지역의 부동산 가격은 수익률 보다는 개발 가능성이 크게 고려돼 있기 때문이다.

남가주한인부동산협회의 마크 홍 회장은 "사실 캡레이트를 따지면 지금의 LA한인타운 부동산 가격은 말이 안 된다"며 "높은 가격에도 불구하고 개발 가능성을 보고 투자자들이 구입한 것이다. 하지만 주민발의안S가 통과되면 앞으로 개발이 위축돼 부동산 가격이 폭락할 가능성도 있다"고 우려했다.


김현우 기자 [e-mail]