"입주 문제없다"Vs "공실률 높아질 것"

LA한인타운의 7000~8000유닛 고급 아파트
한인 입주엔 한계… 타인종 이주 늘것 기대
부동산 경기 침체오면 감당하기 어려울 수도

"렌트비도 비싸다는데 그 많은 아파트가 다 채워질까?

LA한인타운에 들어서는 신축 고급 아파트들을 볼때마다 이렇게 말하는 사람들이 많다.

2014년 이후 한인타운에 대형 럭셔리 아파트들이 계속 지어지고 있다. 주류 개발업체들이 한인타운을 새로운 부동산 개발 지역으로 꼽고 있기 때문이다.

과거에는 거들떠 보지 않았던 한인타운에 대형 개발 사업이 많이 진행 되고 있다는 것은 한인 커뮤니티의 위상을 높일 수 있어 바람직한 현상이다. 새로운 건물들이 들어서면 주변의 부동산 가치도 함께 상승하기 때문에 개발 사업의 긍정적인 면을 무시할 수 없다.

그러나 단기간에 너무 많은 아파트 개발 사업이 진행되면서 우려의 목소리도 나오고 있다. 새 럭셔리 아파트가 테넌트로 다 채워지지 못하면 어떻게 될까. 아파트 공급 과잉으로 인해 LA한인타운이 부동산 경기 침체의 진원지가 되는 것은 아닐까 하는 걱정이 앞서고 있다.

◇ 개발 실태

부동산 개발 사업의 허가를 승인해 주는 LA시에는 매일 서너 건의 신청 서류가 접수되고 있다. 지난해 하반기에는 4개월 동안 무려 2000여건의 개발 서류가 갑자기 몰리면서 시 직원들이 놀라기도 했다.

한인타운에 새로 지어졌거나 공사중인 럭셔리 아파트는 7000여 유닛으로 추산되고 있다. 여기에는 윌셔가의 오피스 빌딩에서 아파트로 전환되는 물량도 상당수 포함되어 있다.

단기간에 너무 많은 아파트 개발 사업이 진행되는 관계로 정확한 물량 계산도 힘들 정도다. 7000여 유닛에는 소규모 개발 업체들이 짓는 아파트는 포함되지 않았다.

수십 유닛씩 개발하는 소형 아파트까지 합치면 전체 물량은 8000유닛까지 된다고 말하는 사람도 있다.

◇ 아파트에는 누가 살까

신축 럭셔리 아파트는 다양한 부대시설을 갖추고 있다. 수영장과 스파, 간단한 파티를 즐길 수 있는 클럽하우스, 당구대가 있는 레저 공간, 피트니스 센터, 회의실, 무료 와이파이 서비스 등 고급 콘도에서나 볼 수 있는 각종 입주자 편의 시설이 잘 설치되어 있다.

부대 시설이 좋다보니 렌트비는 비쌀 수밖에 없다.

현재 입주 계약을 받고 있는 새 아파트의 렌트비는 1베드가 2000달러대부터 시작되고 2베드룸은 3000달러, 고층에 자리 잡은 아파트는 5000달러를 훌쩍 넘기기도 한다. 여기에다 한 대당 70~150달러를 내야하는 입주자 주차비는 별도다. 프로모션을 위해 일정 기간 입주자들의 주차비를 면제해 주는 곳도 있지만 그 기간이 지나면 추가로 주차비를 내야 한다.

모기지 융자의 가이드 라인대로 소득대 채무(DTI) 비율 30%를 아파트에 적용한다면 2000달러의 렌트비를 내기 위해서는 입주자의 월 소득은 6000달러가 되어야 한다.

만약 입주자가 크레딧카드나 자동차 페이먼트가 있다면 월 소득은 6000달러 이상으로 높아져야 한다. 3000달러짜리 2베드 아파트를 리스하려면 한달에 9000달러를 벌어야 된다는 얘기가 된다.

현재 신축 아파트에는 한인들의 입주 비율이 높지만 소득이 높은 타인종의 이주도 늘고 있다.

우려되는 것은 한인들의 경제력이 많이 커지기는 했지만 7000~8000유닛의 상당수를 채울 수 있을 만큼의 숫자가 되느냐에 있다.

◇ 공실률 높아지면 어떻게 될까

일반적으로 아파트 공실률이 5%라고 하면 사실상의 완전 입주라고 할 수 있다. 100유닛이 있다면 95유닛이 세입자로 채워졌다는 뜻이다.

그렇다면 새로 공급되는 아파트의 입주율은 어떻게 될까.

현재로서는 예측이 쉽지 않다. 아파트 건물이 한·두개가 들어서는 것도 아니고 수십개가 생겨나는 상황에서 얼마 만큼 세입자로 채워질지에 대해서는 예상이 어렵다.

낙관적으로 생각하는 사람들은 고소득 타인종들이 한인타운으로 들어 오면 입주율을 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이들은 개발 업체들이 어느 정도 아파트 수요를 계산해서 건물을 짓는 것 아니겠냐는 생각을 갖고 있다.

그러나 고급 아파트 공급 물량이 7000유닛이 넘는 상황에서 한인뿐 아니라 타인종들이 입주 한다고 해도 한계가 있을 것이라고 우려하는 목소리도 꽤 많다.

상상조차 하기 싫지만 만약 부동산 경기 침체가 다시 온다면 그 여파는 상당할 것으로 예상된다.

2008년 서프프라임 사태 때 한인타운내 유닛이나 아파트에서 테넌트들이 대거 빠져 나가면서 건물 관리에 어려움을 겪었던 적이 있었다. 그 당시에는 아파트 렌트비가 크게 하락하면서 자금이 부족한 유닛들은 차압이나 숏세일로 넘겨진 경우가 많았다.

지금은 그때보다 아파트 물량이 훨씬 많아지기 때문에 부동산 경기기 나빠진다면 그 여파는 감당하기 힘들 것으로 보인다.

익명을 요구한 타운내 한 부동산 브로커는 "고급 아파트가 많이 들어서면 커뮤니티 위상이 높아지고 타인종의 유입으로 LA한인타운의 소매 경기가 더 활성될 것이라는 장점이 있지만 새 아파트의 입주율이 개발 업체의 손익 분기점을 넘기지 못하고 빈 유닛이 많아진다면 오히려 한인타운 경기에 부정적인 요인이 될 수 있을 것"이라는 의견을 내 놓았다.


박원득 객원기자