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[부동산 Q & A] 신규 콘도 에스크로 열려면…화이트 슬립 있어야만 가능해

Q: 신규 콘도를 사기 위해 작년에 예약을 했습니다. 공사가 완료된 것 같아서 정식 콘도 매입을 위한 에스크로에 들어가려고 하는데 부동산 에이전트가 아직 서류 준비가 덜 됐다며 기다리라고 합니다. 콘도 구입을 하는데 절차가 복잡한가요.

A: 콘도 구입 절차를 알려면 콘도 개발이 어떻게 이뤄지는지에 대한 이해가 필요하다. 콘도 개발은 일반적으로 다음과 같은 절차에 따라 이뤄진다.

먼저 개발업자는 콘도를 짓기 위한 개발부지를 매입하게 된다. 이때 아무 땅이나 사는 것은 아니다. 콘도을 짓기 위한 조닝에 위치한 땅을 매입해야 한다. 콘도를 짓기 위해서는 최소한 R-3 조닝은 되어야 하며, R-4 조닝이 선호된다. 또한 요즘은 주상복합 개발이 많은 만큼 C조닝도 많이 이용된다.

부지 매입이 완료되면 개발업체는 토지를 구획분할(서브 디비전)한다. 기존에 있던 한 개의 등기상 APN(assessor's parcel number:재산세 산정을 위해 붙여진 넘버로 부동산의 법적인 주소라고 보면 된다)을 개발하려는 유닛수 만큼으로 분할하는 것이다. 이 작업을 통해 한 개의 APN이 여러 개의 APN으로 나뉘어지게 된다.



특히 5유닛 이상 건물을 개발할때는 로컬 정부의 승인을 받아야 한다. 그리고 이러한 프로젝트는 BRE(가주부동산국)로부터 공공보고서(Public Report)를 발급 받아야만 분양이 가능해진다.

개발업체는 서브 디비전 작업 등 여러가지 개발 절차를 준비함과 동시에 신축될 콘도 단지의 CC&R(covenants conditions & restrictions: 단지내 홈 오너들이 지켜야 할 규약에 관한 서류)을 만들어야 한다.

이후 개발업체는 설계도면을 작성하고 건축융자를 신청해 받은 후 공사에 들어가게 된다.

하지만 콘도 개발은 건물만 짓는다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 콘도를 분양하려면 가주 부동산국으로부터 퍼블릭 리포트를 받아야 된다. 퍼블릭 리포트는 바이어를 위한 것으로 개발될 부지에 대한 모든 정보와 자료들이 포함되어 있다.

퍼블릭 리포트는 예비 리포트(Preliminary Public Report)와 최종 리포트(Final Public Report)로 나뉘어진다. 예비 리포트는 핑크색으로 되어 있어 일명 '핑크 슬립'이라고 표현하고 있으며 최종 리포트는 하얀색이어서 '화이트 슬립'이라고도 부른다.

개발업자는 핑크 슬립으로 콘도에 대한 사전 예약 판매는 할 수 있지만 정식으로 에스크로를 오픈하려면 화이트 슬립이 있어야 된다. 즉, 화이트 슬립이 있어야만 정식 콘도 구입이 가능하다.


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