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건물 주변 인구증감과 고용상태 확인하라

상업용 부동산 투자시 신경써야 할 사항
주민 소득 얼마나 되는지 알아보고
대형 경쟁 쇼핑몰은 가능한 피해야
교통량 많고 사거리 코너가 좋은 자리

상가 건물은 부동산 투자를 생각하는 사람들이 한번쯤 갖고 싶어하는 부동산이다.

아파트와 달리 24시간 건물 관리에 신경을 쓰지 않아도 되고 매월 고정적인 렌트 수입이 창출되기 때문이다.

그래서 자금력이 되는 투자자들은 상가 건물에 관심을 갖고 있지만 실제로 투자 경험이 없는 사람들은 당장의 수익률에만 신경을 쓰는 경우가 많다.

상가 건물은 수익성 이외에도 투자자들이 구입 전에 검토해야 할 일들이 몇가지 있다. 전문가들이 조언하는 상업용 건물 구입시 신경써야 할 내용들을 알아보자.



◆주변의 인구 증감을 살펴라

 상가 건물을 구입하길 원한다면 가장 먼저 해당 지역의 인구 증감을 살펴봐야 한다. 소매 상점이 입주한 상가는 소비자가 있어야 하는데 주변의 거주 인구가 줄어드는 상황이라면 그 건물은 구입 할 필요가 없다.

 쇼핑객이 줄어들면 소매상들의 매상 감소로 이어지고 이로 인해 테넌트가 리스 재계약을 하지 않거나 중도에 파기하고 나간다면 건물주는 렌트비 손실을 볼 수밖에 없다. 가능하면 다른 도시의 통계치보다 높은 수준의 인구 증가율을 보이고 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.

◆주민의 소득을 파악하라

 상가 주변의 주민 소득이 전국 평균에도 미치지 못하는 지역인데 고급스러운 제품을 판매하는 소매상점이 있다면 그 테넌트는 문닫을 확률이 아주 높다.

주민들의 수준이 꼭 부유층이어야 할 필요는 없다. 가장 중요한 것은 동네 수준에 맞는 업소들이 있어야 한다는 점이다. 고급 동네라면 가격이 비싼 브랜드가 있는 업소들이 입점해 있는 것이 좋고 저소득층이라면 그들 수준에 맞는 가게들이 있는게 바람직하다.

 만약 주변 동네의 가구당 소득이 해마다 줄어드는 상황이라면 쇼핑센터 구입을 심각하게 고려해야 한다. 실직자가 늘고 고용시장 등 경제여건이 나빠진다는 증거이기 때문이다.

 거주 인구 수와 가구당 소득및 인종분포에 대한 정보는 연방센서스 웹사이트인 www.census.gov에 가면 얻을 수 있다.

◆경쟁자를 확인하라

 구입하고자 하는 건물과 멀지 않은 장소에 규모가 큰 쇼핑몰이 있다면 보다 신중히 결정해야 한다.

 특히 주변 빈땅에 월마트나 타겟과 같은 대형 유통업체가 새로운 건물을 짓고 있다면 아예 경쟁을 하지 않는게 낫다.

 장사하는 사람 입장에서 볼 때 이들 업체들은 '괴물'과도 같은 존재 이기 때문이다. 월마트에 가보면 없는 것이 없을 정도로 다양한 아이템을 구비하고 있다. 월마트와 대결해서 이길 작은 소매 상가는 없다. 월마트가 들어오면 주변의 영세한 소매 상권은 특별한 업종이 아닌 이상 버티기가 매우 힘들다.

 비즈니스 세계에서 경쟁 없이 장사할 수는 없지만 가능하면 어느 정도 맞서 싸울 수 있는 쇼핑몰을 상대하라는 뜻이다.

◆주변의 고용실태를 조사하라

 쇼핑 센터 인근에 큰 기업체가 있는데 이 회사가 수년 후 이사를 고려하고 있다면 주민들의 고용사정이 불안해 진다. 주민들이 직장을 잃으면 돈을 쓸 수 없기 때문에 소매 업소들은 장사가 안되고 이렇게되면 상점이 입주한 상가도 문을 닫아야 할지 모른다.

 동네 주변에 큰 회사가 있다면 그 업체의 웹사이트에 한번쯤 들어가 보는 것이 좋다. 회사 홈페이지를 통해 그 업체의 확장이나 이전에 대한 정보를 미리 알 수 도 있기 때문이다.

 구입을 고려하고 있는 상가의 주변 사람들에게 큰 기업체가 어떤 곳인지 물어보는 것도 괜찮은 방법이다. 고용 정보는 연방 센서스 자료를 검색하면 된다.

 이런 식으로 주민들이 고용 상태가 안정되어 있는지 아닌지를 파악하는 것이 좋다.

◆교통량을 분석하라

 쇼핑센터는 프리웨이와 가까운 곳이 좋다. 프리웨이서 멀리 떨어진 베드타운에 위치한 상가라면 로컬 동네 한복판에 있는 것도 괜찮다. 로컬 길과도 통하고 프리웨이와 인접해있다면 더 말할 나위 없다. 교통 체증 없이 소통이 원활하다면 금상첨화다. 아무래도 길이 막히는 곳이라면 사람들이 꺼리기 때문에 사통팔달의 시원스러운 교통요지와 사거리 코너가 최적의 장소라고 할 수 있다.

또한 상가로 들어가는 주차장에 한 개 이상의 출입로가 있는 것이 좋다.


박원득 객원기자



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