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10문제 중 5개 맞춰야 확인서 발급…리버스 모기지 '카울슬링' 제도

리버스 모기지의 목적은 62세 이상 노인들에게 안정적인 주거를 보장하고 주택을 기반으로 추가적인 현금 흐름을 제공하는 것이다. 그런데 이 대출은 일반 대출과 다른 여러 가지 특성을 가지고 있다.

주택도시개발부(HUD)는 리버스 모기지 신청자들이 이 대출 상품의 프로세스, 장점, 단점에 관하여 제3자를 통해서 카운슬링을 받는 것을 의무화 했다.

즉 카운슬링을 받았다는 확인서가 있어야만 대출을 진행할 수 있다. HUD가 자격을 갖춘 카운슬링 기관를 지정하고, 대출 신청자는 이 지정된 기관에서 카운슬링을 받아야 한다.

금융기관(은행) 혹은 융자중개인은 카운슬링 업체 리스트만 대출신청자에게 주고 카운슬링 기관과의 연락.예약은 전혀 할 수 없다. 대출신청자가 직접 해야 한다. 이 모든 제도는 리버스 모기지 대출 신청자를 금융사기로부터 보호하기 위함이다.



카운슬러는 카운슬링 중간에 대출 신청자의 이해도를 평가하기 위해 10개 문제를 내고 대출 신청자가 최소 5개 이상의 정답을 맞혀야만 카운슬링 확인서를 발급한다.

이 카운슬링은 직접 카운슬러를 만나서 할 수도 있고 전화로 할 수도 있다. 그런데 필자가 확인한 바로는 한국어로 카운슬링하는 기관은 아직 없다.

결국 카운슬링이 영어로 진행된다고 봐야 한다.리버스 모기지는 대출 신청자가 자녀들과 사전에 협의할 필요가 있다. 리버스 모기지 대출을 받으면 시간이 갈수록 대출금 잔액이 증가하여 해당주택의 지분(Equity)이 줄어들어 결국 자녀들에게 상속할 금액이 적어지게 된다. 대출 신청자가 리버스 모기지 대출을 받기 전에 자녀들도 이런 내용을 알아둘 필요가 있다고 본다. 그래서 자녀들과 같이 카운슬링을 받는 것이 좋다고 본다. 혹시 대출 신청자가 영어에 능숙하지 않으면 자녀들이 통역을 해 줄 수도 있다.

카운슬링은 리버스 모기지가 대출 신청자에게 적합한 것인가, 다른 대안은 없는가, 혹시 현재 받고 있는 복지 혜택에는 영향이 없는가 등에 대한 설명과 리버스 모기지의 대출 방식, 대출 한도, 연방주택청(FHA) 보증료 등 전반적인 이해도를 평가한다. 소요시간은 1시간에서 1시간 반 정도된다. 카운슬링 비용은 통상 125달러이지만 기관에 따라서 이보다 저렴할 수도 있다.

존 배 중앙일보 은퇴연구소장

nyreverse@gmail.com


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