자동차나 이자율 높은 융자금 갚는 게 우선

홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 잘 활용하려면

렌트용 집 구입하는 것도 괜찮은 방법
주택 가치 높이는 리모델링도 좋은 생각
사치품 구입에 쓰면 나중에 상환 힘들어

집값이 최근 5년 동안 큰 폭으로 오르면서 홈오너들의 에퀴티가 두둑해지고 있다.

이에 따라 집을 담보로 돈을 빌리는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 오픈하는 사람들이 늘고 있다.

HELOC은 크레딧카드처럼 필요할 때 돈을 빼고 언제든지 갚을 수 있어 사용이 편리하다. 또한 10년 동안 이자만 낼 수 있으므로 페이먼트가 적다는 장점이 있다. 1만달러를 빌린다고 가정하면 이자율 4% 적용시 연간 400여달러 수준으로 부담이 크지 않다.

그러나 HELOC은 돈 쓰기가 편한 만큼 마음대로 꺼내 쓰다가 나중에 갚지 못하는 상황을 초래할 수 있으므로 재정 플랜을 잘 마련하는 것이 중요하다.

2008년에 터진 금융위기때 상당수 홈오너들이 2차 융자인 HELOC를 이용해 마구 돈을 꺼내 쓰다가 집을 버린 경우가 많았다.

홈오너들의 '현금 박스'라는 별칭을 갖고 있는 HELOC는 급전이 필요할 때는 요긴하게 사용할 수 있는 좋은 자금줄이지만 잘못 사용하면 가정경제 파탄의 원인이 되는 만큼 잘 사용해야 한다.

HELOC를 이용할 때는 곶감 빼먹듯이 쓰기 보다는 절제되고 올바른 사용처부터 먼저 생각하는 전략이 필요하다.

라이언 보이킨 애틀래스 부동산 그룹의 공동 설립자이자 CEO는 "에퀴티론을 잘못된 곳에 사용하면 나중에 재앙에 가까운 대가를 치를 수 있으므로 항상 신경써서 이용하는 자세가 중요하다"고 말한다. 그는 "쉽게 돈을 쓸 수 있다고 해서 고가의 사치품이나 여행경비 등에 사용하려 한다면 나중에 빌린 돈을 갚지 못해서 집을 빼앗기는 사태를 초래할 수 있기 때문에 주의가 필요하다"고 덧붙였다.

재정 전문가들이 추천하는 HELOC의 효과적인 사용처에 대해서 알아보자.

◆큰 부채를 갚아라

홈 에퀴티를 이용해서 뽑은 돈은 자잘한 곳에 사용하는 것 보다 비교적 규모가 있는 부채를 해결하는 데 사용하는 것이 좋다.

가장 흔한 예로 자동차를 들 수 있다. 자동차 구입 융자는 보통 5~7년까지다. HELOC는 이보다 훨씬 긴 10년까지 이자만 낼 수 있다. 융자 조건에 따라서 그 이상의 기간도 가능하다.

자동차 융자는 이자에 대해서 아무런 세제 혜택이 주어지지 않지만 HELOC로 지출한 이자는 개인 세금보고시 전액 소득 공제를 받을 수 있다.

자동차 론 이외에 세금 공제 혜택이 없고 이자가 높은 다른 융자금이 있다면 HELOC를 이용해서 갚아도 된다.

따라서 HELOC로 자동차나 금액이 큰 단기 융자금을 페이오프 하는 것이 유리하다고 할 수 있다.

◆투자용 부동산을 구입하라

지금은 주택가격이 상승하고 있므으로 HELOC로 투자용 주택을 구입하는 것도 생각해 볼 만 하다.

투자 목적으로 50만달러짜리 주택을 사려면 최소 30%는 다운해야 가능하다. 이럴때 HELOC를 이용해서 다운페이 자금으로 쓴다면 매월 고정적인 렌트 인컴이 나오므로 부수입을 창출할 수 있다.

또한 임대용 주택을 몇 년 소유하고 있다가 가치 상승 후 되팔게 되면 투자 수익을 올리게 되므로 HELOC의 괜찮은 활용법이 될 수 있다. 투자 목적의 주택을 구입할 때는 렌트 수입으로 HELOC 페이먼트를 감당할 수 있는 수준의 집을 골라야 된다.

라이언 보이킨 CEO는 "HELOC로 부동산과 같은 곳에 투자하는 것은 좋지만 주식이나 채권 같은 유동성 종목에 돈을 넣을 때는 투자에 대한 전문적인 지식이 필요하고 변동성도 너무 크므로 피하는 것이 좋다"고 설명했다.

◆주택을 리모델링하라

HELOC로 거주하고 있는 주택을 리모델링하면 주택 가치가 오르게 된다.

빈스 리우치 DNB 수석 부사장은 "에퀴티 융자금을 사치품을 구입하는데 쓰지 않고 주택을 수리하고 업그레이드 하게 되면 집값이 오르게 되므로 투자 효과를 높일 수 있다"고 말했다.

하지만 리모델링에도 투자 회수율이 다른 만큼 전문가와 상의해서 집 가치를 크게 높일 수 있는 항목에 대해서만 돈을 투자하는 것이 좋다는 것이 전문가들의 일치된 의견이다.

◆장기적인 곳에 지출하라

집은 있는데 현금이 부족한 시니어들이 많다. 이들은 HELOC로 장기적인 계획으로 노후 생활비 충당에 쓰고 싶어한다.

물론 리버스 모기지도 있지만 나이 많은 홈오너가 이용하기에는 복잡하고 제한적이기 때문에 HELOC를 선호하는 시니어들도 많다.

재정 전문가들은 HELOC로 매일 매일 단기적인 경비를 지출하는데 사용하려 한다면 차라리 집을 팔아서 아파트로 가거나 다운사이징을 해서 현금을 확보하는 것이 더 나을 수 있다고 조언하고 있다.


박원득 객원기자