쌍방 합의나 법에 따라 중도 파기 가능

주택 리스팅 계약 언제 취소 할 수 있나
강제로 끝낼 때는 금전적 보상 필요
당사자가 파산하면 계약 관계 소멸

셀러가 집이나 건물 등 부동산을 팔려면 에이전트와 리스팅 계약을 맺게 된다.

부동산 법에 의해 보호를 받는 계약 관계지만 세상에 예외 없는 법률은 없다고 리스팅 계약 관계도 언제든지 파기가 가능하다.

부동산 리스팅 계약 취소에는 크게 두가지 요인으로 나뉘어 진다.

하나는 양자 간의 행동으로 일어나는 것이고 나머지 하나는 법적으로 무효가 되는 것이다.

◆당사자끼리 계약을 끝낼 때

▶리스팅 기간 만료

셀러와 에이전트간에 작성된 리스팅 계약서에는 언제까지 집을 팔 수 있도록 한다는 기간이 명시되어 있다.

보통의 리스팅 계약 기간은 6개월이며 만약 그 기간 내에 집을 팔지 못하고 재 계약을 하지 않는다면 기존의 리스팅 계약서는 효력을 상실하게 된다. 그러나 셀러가 현재의 리스팅 에이전트를 통해 계속해서 집을 팔아야 겠다고 생각하면 계약 기간을 추가로 연장할 수 있다.

▶상호 합의

리스팅 계약 기간이 남아 있다고 해도 셀러와 에이전트가 리스팅 계약을 취소하기로 쌍방이 합의하면 간단하게 끝낼 수 있다. 이럴 경우 에이전트에게는 재정적인 손해가 될 수 있지만 가장 간단하게 종결 지을 수 있는 방법이다.

▶에이전트의 리스팅 포기

에이전트가 개인적인 문제로 리스팅 갖기를 포기하면 계약 기간중이라도 쉽게 종결된다. 에이전트가 스스로 계약을 취소하는 경우는 흔하지 않지만 가끔 특별한 이유로 리스팅 계약을 포기할 때 도 있다.

▶셀러의 파기 선언

부동산 리스팅 계약서는 월급을 주고 받는 관계는 아니지만 일종의 고용 계약서라고 보면 된다. 그리고 고용주는 언제라도 계약 관계를 취소할 수 있다.

셀러는 리스팅 기간이 남아있는 상황에서 일방적으로 계약 조건을 취소하면 에이전트한테 금전적인 보상을 해줘야 한다. 또한 리스팅 에이전트가 집을 팔기 위해 개인적으로 광고를 하거나 플라이어 제작 등 주택 매매를 위한 여러가지 지출을 발생시켰다면 이에 대한 비용도 지불해줘야 한다.

독점 계약인 아닌 오픈으로 리스팅을 줬다 해도 셀러가 계약 관계를 취소한다면 그동안 에이전트가 쓴 광고비 등 판매를 위해 발생한 마케팅 비용에 대해서는 실비로 지불해줘야 한다. 그러나 독점 리스팅 계약과 달리 계약 취소로 인한 금전적 보상은 필요없다.

그러나 셀러의 파기 선언이 통하지 않을 때가 있다.

여러 명이 자금을 모아 부동산을 구입했는데 이중 한 사람이 에이전트다.

만약 공동 소유자권 중의 한 사람인 이 에이전트가 다른 오너들의 승인 아래 리스팅 계약을 받았다면 공동 소유자권자들은 리스팅 파기를 선언할 수 없다.

에이전트가 해당 부동산 소유권에 조금이라도 관련이 있다면 셀러가 사망하거나 파산, 정신적인 한정치산자가 돼도 계약 파기를 당할 수 없도록 규정되어 있다.

에이전트가 거래에 관여한 한가지 예를 더 들어보자. 건축업자가 집을 짓는데 자금이 모자라 에이전트가 급하게 돈을 빌려줬다. 이때 건축업자는 집을 다 지으면 고마움의 표시로 독점 리스팅을 주겠다고 약속했다.

그런데 집이 완공되기 전에 건축업자가 사망했다. 이럴 경우 사망으로 인해 에이전트의 리스팅 계약은 자동으로 취소되지 않는다.　

◆법에 의해 계약을 끝낼때

▶사망하거나 한정치산자 판정

셀러와 에이전트 간에 부동산 소유권이나 거래와 관련하여 아무런 관계가 없는 상황에서 둘 중의 한 사람이 사망하거나 정신적으로 문제가 있다고 판결 받으면 계약 관계는 자동으로 종결된다.

▶파산 선고

셀러와 에이전트 한쪽이라도 파산 선고를 받으면 리스팅 계약은 더 이상 효력을 발생하지 못한다.

셀러가 파산하면 집이 모기지 융자를 해준 은행으로 넘어가기 때문에 소유권을 박탈당한다. 에이전트가 파산하면 경제적인 행동에 제한을 받기 때문에 이 또한 계약 종결의 원인이 된다.

▶부동산의 소멸

리스팅 계약의 주인공이라고 할 수 있는 부동산이 없어졌다면 그 계약은 존재할 필요가 없다. 부동산 소멸은 화재나 치명적인 오염, 지진과 같은 천재지변으로 붕괴되었을 때 등이다.

▶라이센스 박탈

리스팅을 갖고 있는 에이전트가 불법이나 비 윤리적인 행동으로 인해 가주 부동산국으로부터 라이선스를 박탈당하면 자동적으로 리스팅 계약서는 취소 된다.


박원득 객원기자