주택 구입하려면 자금 원천 명확히 해라

다운페이먼트 자금 뿐 아니라
에스크로 클로징 비용도 준비
사전 융자승인 받아놓으면 유리

개인 비즈니스를 하는 이모씨는 내집을 마련해야겠다는 계획하에 2년간 열심히 다운페이먼트를 장만하고 지난해부터 살 만한 주택도 열심히 돌아봤다. 지난 1월 괜찮은 주택을 발견해 매입 오퍼를 넣은 이씨는 뜻밖의 장벽에 부딪혔다. 융자를 받기가 쉽지 않은 데다 다운페이먼트 자금 원천을 증명하기가 쉽지 않은 것이다. 결국 이씨는 부동산 에이전트와 논의해 지난 3개월간 자금 원천을 분명히 하고 융자받을 수 있는 조건도 만들어 최근 다시 주택 매입을 위한 오퍼를 넣을 수 있었다.

이씨의 경우처럼 특히 첫주택구입자들이 무턱대고 주택 구입을 위한 에스크로에 들어갔다 낭패를 보는 경우가 많다. 단순히 다운페이먼트 자금을 모았다고 주택 구입이 가능한 것은 아니기 때문이다. 이와 관련 주택 구입을 계획하고 있다면 미리 준비해야 할 5가지 사항을 정리했다.

▶크레딧 점수를 높여라

대부분의 바이어는 모기지 융자를 통해 주택을 구입한다. 이때 융자를 받으려면 좋은 크레딧점수는 필수다. 물론 요즘 들어 서브프라임 융자가 다시 나오고 있지만 680점 이상은 돼야 좋은 조건의 융자를 받을 수 있다. 크레딧 점수가 낮을 수록 받을 수 있는 이자율은 높아지며 그만큼 융자자 부담은 늘게 된다. 크레딧 점수가 아주 낮으면 융자 자체가 불가능하다.

▶구입할 수 있는 주택 가격 범위를 정해라

다운페이먼트 및 부담할 수 있는 모기지 페이먼트를 미리 계산해 구입할 수 있는 주택 가격 범위를 정하는 것이 필요하다. 주택이라는 것은 좋은 것을 볼수록 욕심이 생기게 된다. 그러다보면 구입하려는 주택 가격은 계속 높아진다. 이때 무리해서 주택을 구입하려고 하면 융자가 안 나올 수 있는 것은 물론 주택을 구입했다고 하더라도 주택을 유지하는 것이 힘들어지게 된다. 따라서 구입 가능한 주택 가격 범위를 확정해 놓은 것은 중요하다.

▶다운페이먼트 및 에스크로 클로징 비용을 준비해라

주택을 구입할 때 가장 걸림돌이 되는 것은 다운페이먼트 자금이다. 일반적으로 다운페이먼트 자금으로는 구입하려는 주택값의 20% 정도가 필요하다. 물론 FHA 융자나 로다운 융자 프로그램 정부의 다운페이먼트 지원 프로그램 등을 이용하면 3~5%의 자금으로도 주택 구입은 가능하지만 여전히 수 만 달러는 필요하다.

여기에 클로징 비용도 필요하다. 클로징 비용은 에스크로비용 타이틀비용 등 주택 구입을 완료하는 데 드는 비용으로 보통 주택값의 2%선 내외다. 또한 융자은행에서는 3~6개월간 페이먼트를 충분히 할 수 있다는 증거를 요구함으로 여기에 해당하는 여유 자금 증명도 해야 한다. 결국 다운페이먼트외 주택값의 3~4% 정도 되는 자금을 확보하고 있어야만 무난한 주택 구입이 가능하다.

▶자금 원천을 확실히 해라

돈세탁이 큰 범죄인 만큼 융자은행에서는 확실한 자금원을 요구한다. 물론 은행 체킹계좌나 세이빙계좌에 오랜 기간 필요한 돈이 저금돼 있다면 좋겠지만 이런 경우는 많지 않다. 이미 주택을 갖고 있어 이 주택을 팔고 다른 주택을 산다면 충분히 자금 증명이 가능하지만 첫주택구입이라면 자금원 증명이 쉽지 않은 만큼 미리 준비를 해야 한다. 특히 현금으로 다운페이먼트를 하려고 생각하고 있다면 대답은 '절대 안 된다'이다.

▶사전융자승인을 받아라

사전 융자승인을 받으면 현재 본인의 상태로 융자가 가능한지를 확실히 알 수 있을 뿐 아니라 주택 구입을 위한 에스크로에 들어갔을 때 보다 빨리 에스크로를 끝낼 수 있다. 또한 사전 융자승인을 받아놓으면 셀러 입장에서는 바이어가 충분히 준비가 돼 있다고 판단해 요즘같은 주택 구입 전쟁기에는 주택 구입에도 유리한 장점이 있다.


김현우 기자 [e-mail]