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[부동산 Q&A] 변동 모기지, 초기 이자율 낮지만 일정기간 지나면 올라갈 수도

Q: 주택을 구입하려고 모기지를 알아보니 정말 이자율이 많이 올랐습니다. 앞으로도 더 오를 수도 있다고 말하지만 선뜻 받아들이기가 쉽지 않습니다. 그래서 대안으로 변동 모기지 프로그램을 이용해볼까도 생각중입니다. 변동 모기지의 이자율이 고정 금리 모기지에 비하여 싸다고 하는데 어떤 특징이 있고 참고해야 할 사항은 뭐가 있습니까.

A: 도널드 트럼프가 지난해 11월 대선에서 승리한 이후 모기지 금리가 많이 올랐다. 그 전만 해도 30년 고정 모기지 금리가 3.5~3.7%대 변동 모기지 금리는 2%대 후반이었지만 이후 0.5~0.7%포인트 정도 올라 지금은 30년 고정 이자율이 4.3% 선을 이루고 있다.

하지만 변동 모기지 프로그램 금리는 지금도 3.5%선으로 낮은 편이다. 이처럼 변동 모기지 금리는 고정 모기지 금리에 비해 낮은 편이기 때문에 당장 모기지 페이먼트 부담을 낮추려는 바이어들이 선호하는 편이다.

변동 모기지 프로그램이라고 하여도 이자율이 계속 변하는 프로그램은 아니다. 일정기간은 이자율이 고정되고 일정기간이 지나면 이자율이 바뀌는 것이다.



일반적으로 5년 혹은 7년간 이자율이 고정된 후 변동으로 바뀌는 프로그램이 많은데 5년간 이자율이 고정된 후 바뀌는 프로그램을 5/1ARM이라고 한다. 길게는 10년까지 이자율을 고정한 후 변동되는 프로그램도 있다.

변동 모기지 프로그램이지만 이처럼 일정기간은 낮은 이자율로 고정되기 때문에 단기간 집을 보유한 후 팔 계획이 있는 바이어들은 이 프로그램을 선호한다. 30년을 거주할 것도 아닌데 굳이 상대적으로 높은 이자율로 페이먼트를 할 필요가 없기 때문이다. 특히 시세차익을 노린 단기 주택 투자자(플리퍼)들은 대부분 변동 모기지 금리를 이용한다.

상대적으로 융자가 쉽다는 장점도 있다. 같은 금액을 빌리더라도 이자율이 낮은 만큼 페이먼트가 낮기 때문에 요구하는 소득 조건이 완화되는 효과가 있는 것이다. 하지만 일정기간 고정 후 이자율이 바뀌기 때문에 각별한 주의도 필요하다. 이를테면 5/1ARM의 경우 5년이 지나면 변동 이자율로 바뀌는데 이자율은 일년에 한번씩 바뀐다. 따라서 이자율은 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있다.

이때 이자율은 해당 모기지 상품의 인덱스와 연동돼 바뀐다. 30년 고정 모기지 프로그램은 재무부 10년 만기 국채와 일반적으로 연동돼 움직이는 것과 달리 변동 모기지 프로그램은 리보(LIBOR)나 재무부 1년 채권 금리를 기준으로 한다. 따라서 엄밀하게 말하면 기준금리와 직접적인 상관관계는 없지만 기준금리가 올라가면 리보나 1년 채권 금리도 올라갈 가능성이 높은 만큼 앞으로 기준금리가 상향조정되면 변동 모기지 금리도 올라갈 가능성이 높다.

하지만 변동 이자율이라고 해도 무한정 올라가지는 않는다. 주택소유주 보호를 위한 최소한의 안전장치는 하기 때문이다. 변동금리는 이자율 변동 상한선(CAP)이 있는데 일반적으로 2.2.5라고 하여 고정기간이 지난 후 첫 금리 변동은 고정기간 동안의 이자율보다 2%포인트 이상 올라갈 수 없고 그 이후 매년 2% 이상 올라갈 수 없으며 라이프 타임 5%이상을 올라갈 수 없다. 따라서 5년 혹은 7년 10년의 고정기간 이후 금리가 아무리 올라간다고 해도 고정기간 금리가 3.5%라면 이후 첫해는 5.5% 두 번째 해는 7.5% 세 번째 해 이후에는 8.5%가 상한선이 된다.


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