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재융자·융자조정 등 대비책 마련해야

이자만 내던 홈오너들의 걱정
부담줄이려 10년 동안 이자만 페이먼트
원금 포함되면서 상환금 2배 이상 늘어
여유 있으면 늘어난 페이먼트 갚는게 유리

10년 전 주택 구입이나 재융자시 이자만 내는 프로그램(Interest Only)을 선택했다가 원금 상환이 시작되면서 걱정에 빠진 홈오너들이 상당수 있다.

2007년 서브프라임 사태 이후 이자만 내는 융자는 거의 없어졌지만 이전에는 모기지 렌더들이 적극적인 영업을 펼치면서 원금 없이 이자만 내는 프로그램을 많이 출시했었다. 그 당시에는 집값이 하루가 다르게 오르던 상황이라 바이어들도 페이먼트 부담을 줄이기 위해 이자만 내는 융자를 선택한 경우가 많았다. 하지만 10년 이라는 긴 세월을 보내고 원금 상환을 시작하게 되면서 이자만 냈던 홈오너들의 근심이 점점 커지고 있다.

◆사례

LA한인타운에 거주하는 이모씨는 최근 모기지 회사로 부터 메일을 받았다. 융자 조건상 9월1일부터 원금 상환을 시작해야 하는데 페이먼트가 크게 늘어나므로 이에 대한 준비를 하라는 내용이었다.



이씨의 모기지 융자금액은 48만여 달러로 10년 전과 동일하며 현재 월 페이먼트는 이자만 1280달러를 내고 있다.

모기지 회사는 지금의 이자율을 고려할 때 9월1일부터 원금을 상환하게 되면 한달 페이먼트는 2800달러로 늘어날것이라고 했다.

이씨는 가슴이 철컥 내려 앉았다. 그동안 이자만 내느라 상대적으로 페이먼트에 부담이 적었는데 9월부터 상환금이 현재보다 두배 이상 늘어나기 때문이다.게다가 이씨는 다운타운에서 운영하는 비즈니스가 힘들어지면서 과연 늘어난 페이먼트를 할 수 있는지에 대해서 걱정하고 있다.

원래 이씨는 원금을 포함된 융자를 갖고 있었으나 페이먼트 부담을 줄이려고 이자만 내는 프로그램으로 재융자를 했던 것이다. 이씨는 재융자를 할때 2~3년 후에 이사갈 생각을 갖고 있었지만 계획이 취소되면서 지금까지 이자만 내고 있다가 원금 상환이라는 큰 부담을 안게됐다.

◆해결책은

1차 모기지의 원금 상환은 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC)의 원금 갚기와 유사하다. HELOC의 대부분은 10년 동안 이자만 갚다가 11년차 부터는 원금 상환이 시작되기 때문이다.

원금 상환으로 페이먼트에 부담을 갖는 홈오너들이 선택할 수 있는 방법에는 몇가지가 있다.

▶재융자:지금부터 다시 30년 고정 융자로 갈아타는 것이다. 홈오너의 크레딧 점수가 740점 이상이라고 가정하고 원금 48만달러에 이자율 4%를 적용하면 한달 페이먼트는 약 2300달러가 된다. 이렇게 하면 사례에 소개된 이씨는 한달에 500달러 정도를 줄일 수 있다.

3년이나 5년 고정 프로그램으로 가면 30년 고정보다는 페이먼트는 조금 더 줄일 수 있다. 하지만 재융자가 말처럼 쉽지 않다. 융자 받는 조건이 10년 전보다 지금이 더 어려워졌기 때문이다.

과거에는 세금보고 없이 쉽게 융자가 승인됐지만 현재는 자영업자의 경우 더 까다로운 기준이 적용되고 있다. 10년이라는 긴 시간을 지내면서 크레딧이 나빠진 사람도 많으므로 재융자 카드가 모든 홈오너가 사용할 수 있는 것은 아니다.

▶융자조정:모기지 렌더한테 현재의 재정적인 상황이 어렵다는 것을 설명하고 재융자를 신청해 보는 것이다. 융자 조정이 승인되면 융자 기간을 40년으로 늘리는 등 여러가지 옵션이 제공되지만 성공 여부는 장담할 수 없다.

주택 가격이 지난 몇년 새 많이 올랐기 때문에 원금 삭감은 기대하기 쉽지 않다.

▶그냥 살기:경제적인 능력만 되면 그냥 사는 것이 제일 좋은 선택이다. 이유는 갚아 나가는 원금이 많기 때문이다. 지난 10년동안 이자만 갚았고 지금부터 원금 상환 비율이 커지므로 재융자나 집을 팔기에는 너무 아깝다.

이씨의 경우 늘어난 페이먼트 2800여달러 중 원금은 1200달러 정도 된다. 세월이 갈수록 페이먼트에서 원금 비율은 더 증가하고 앞으로 10년이 지나면 원금이 차지하는 비중은 월 상환금에서 70% 이상을 차지하게 된다.

반면 30년 고정으로 재융자를 하게 되면 원금 상환은 첫달에 약 690달러부터 시작되고 매월 2~3달러씩 늘어난다. 그냥 원금 상환을 시작하는 것이 재융자할때 보다 원금 상환이 거의 2배 가까이 높다.

따라서 페이먼트만 할 수 있다면 그냥 사는 것이 유리하다.

▶집팔기

크게 늘어난 페이먼트나 재융자로 인한 새로운 페이먼트가 부담스럽고 융자 조정에 실패했다면 집을 파는 수밖에 없다.

홈오너 입장에서는 이자만 내다가 집을 포기하는 것이므로 억울하겠지만 어쩔 수 없는 선택이라고 할 수 있다.


박원득 객원기자



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