[상 법] 부동산 담보해제

이승호 / 상법 변호사

재양도증서를 카운티 등기소에 올려야 해제돼
채권자가 재양도 신청 거부하면 민·형사상 책임

금융기관으로부터 융자를 받거나 개인 간에 금전거래가 있을 때, 융자를 보증하는 방법으로 부동산을 담보로 제공한다.

담보설정은 신탁증서(Deed of Trust)를 작성해 부동산이 위치한 카운티에 등기를 하면 된다. 신탁증서는 부동산에 대한 담보증서의 역할을 하게 된다.

담보증서는 채권자에게는 융자에 대한 담보로서 역할뿐 아니라 추후에 제삼자가 부동산에 대한 융자를 고려하거나 부동산 매매시 부동산 담보에 대한 공시의 역할도 하게 된다.

신탁증서에 기재된 금전적 의무가 완결되었을 경우에는 재양도증서(Reconveyance)를 카운티에 등기하면 담보해제가 되는 것이다. 즉, 융자가 완불되었다 하더라도 재양도증서가 등기되지 않으면 부동산에는 계속 담보가 설정되어 있게 된다.

일반적으로, 담보를 설정하게 한 금전적 의무가 완결되면, 채권자(Beneficiary)는 채무가 완결된 후 30일 안에 차용증(Promissory Note)과 신탁증서 원본, 그리고 재양도신청서를 피신탁인(Trustee)에게 전달해야 할 의무가 있다. 차용증과 신탁증서의 원본이 없을 경우에는 카운티 등기소에서 등기된 신탁증서의 사본과 채권자가 제삼자에게 양도하지 않았다는 서약서를 첨부해야 한다.

재양도신청서를 받을 피신탁인은, 신청서와 신탁증서 원본을 받은 후 20일 안에 재양도증서를 카운티에 등기해야 하고, 재양도증서를 카운티에 등기한 후, 피신탁인은 채무자에게 차용증과 신탁증서원본을 돌려줘야 하고 재양도증서의 사본을 채권자에게 보내줘야 한다.

개인 간의 금전거래가 아닌, 금융기관이 관련된 경우에는 채무의 완료와 이에 따른 재양도증서의 등기는 에스크로 회사가 대행하는 경우가 많다.

이런 경우, 피신탁인이 재양도증서의 등기를 하는 것이 아니라, 에스크로 회사가 채무완료와 함께 은행에서 제출한 재양도증서를 등기하는 역할을 하게 된다. 일반적으로 부동산 매매가 있을 경우에는 에스크로 회사는 융자를 한 금융기관으로부터 재양도증서를 미리 확보하고 있다가 매매 대금이 지불됨과 동시에 등기한다.

바이어의 융자회사는 셀러의 융자에 대한 담보 해제가 되지 않으면 정식 펀딩이 되지 않기 때문에 에스크로 회사가 중간에서 바이어 융자의 신규 담보 설정과 셀러 융자회사의 담보 해제를 책임지고 실행하는 것이다.

만약의 재양도증서의 등기를 피신탁인이 거부하거나 법정 시한 내에 등기하지 않을 경우에는 채권자가 직접 재양도증서를 등기할 수 있으므로 문제가 발생하는 경우는 매우 드물다. 그러나 종종 개인 간의 채무관계에 있어서 신탁증서가 해제되지 않을 경우가 있다.

채무자가 채무를 완료한 후에도 채권자가 재양도 신청을 거부할 경우에는 전자의 경우와는 달리 복잡한 문제가 발생한다. 물론, 채권자가 정당한 이유 없이 재양도 신청을 거부할 경우에는 민사상 손해배상의 책임뿐 아니라, 형사적인 책임도 있다.

그러나 채권자가 채무가 완료된 후 연락이 안 되거나 재양도 신청을 거부할 경우에는, 재양도증서를 등기하기 위해서는 채무금액에 따른 본드 (Corporate Bond)와 채권자가 채무가 완료된 후에도 재양도 신청을 거부한다는 서약서를 피신탁인에게 제출한 후에야 피신탁인은 재양도증서를 채권자의 신청 없이도 등기할 수 있다.

위와 같이, 채무관계가 완료된 후, 재양도증서가 등기가 되었는지를 확인하는 것은 매우 중요하다. 채권자가 정당한 이유 없이 재양도를 거부할 경우에는 전문 변호사와 상의를 하여 등기에 관한 절차뿐 아니라 채권자에 대한 손해배상 청구소송에 관한 준비를 해야 한다.

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