[부동산가이드] 현명한 첫 집 장만

미셸 원 / BEE 부동산 부사장

융자 사전승인·다운페이먼트 등 준비
현금 구매는 셀러에게 매력적인 제안

현재의 주택시장은 단기 차익을 기대하기는 어려워도 아직 낮은 이자율로 인하여, 적어도 3년 이상 거주하려는 실수요자들에게는 좋은 때이므로 많은 바이어들이 집을 찾고 있다.

그러나 실제로 주택을 구매하는 과정은 의외로 복잡하여 먼저 철저한 계획을 세워서 시작하여야 비용과 시간을 절약하고 본인에게 맞는 좋은 집을 선택할 수 있다.

특히 요즘같이 융자받기가 까다로울 때는 먼저 융자 전문가와 상의하여 자신의 수입이나 지출 등 재정상태에 따라 얼마나 융자를 받을 수 있는지 알아보고 사전에 승인을 받아 놓는 것이 좋다. 사전승인을 받으면 셀러에게 신뢰를 줄 수 있고 바이어 자신도 정확한 예산을 세울 수 있어 주택의 가격범위도 알아볼 수 있다.

우선 처음 주택을 구매하는 경우 다운페이먼트를 마련해야 하고, 물론 이미 주택을 소유하고 있는 경우이면 소유주택에 에쿼티가 있으므로 이미 다운페이먼트는 준비된 것이니 그에 맞추어 예산을 잡으면 된다.

그리고 다운페이먼트와 함께 주택가격의 5-10% 정도의 여윳돈이 필요한데 주택구입시 비용과 이사비 및 주택 수리비가 필요하기 때문이다.

매월 원금과 이자, 재산세, 주택 소유자 보험, HOA비용 및 기타 수수료를 쉽게 지불할 수 있는지 바이어 자신이 확인을 해야한다.

그리고 가능하다면 개인적인 경제상황이 안 좋아질 경우를 대비하여, 6개월에서 12개월 동안의 월 페이먼트에 필요한 비상금이 있어 앞으로 생길지 모르는 재정적 어려움에 대비하는 것도 필요하다.

이제 예산이 마련되었다면 가장 좋은 융자조건을 찾아야 하는 데 되도록 낮은 금리로 모기지 융자를 받아야하고 그와 함께 수수료에도 신경을 써야하는데 미리 융자금액, 이자율, 월별 지불 예상액, 수수료 등 최종 필요한 현금 액수 등을 받아볼 수 있다.

이와 같이 융자를 받아 주택을 구입하는 것은 많은 장점이 있으므로 바이어가 현금 지불 능력이 있어도, 부동산 구입에 많은 현금을 묶어두지 않는 것을 종종 볼 수 있다. 그리고 모기지의 이자 지불은 세금공제가 되므로 절세를 위하여 주택융자를 하는 것이 좋다.

한편으로 주택 거래중 20-30%의 바이어들은 현금으로 주택을 구입한다고 한다. 현금으로 주택을 구입하면 우선 거액의 부채에 대한 부담이 없고 융자를 하지 않으므로 융자금에 대한 많은 이자나 수수료를 지불할 필요가 없다. 또한 현금으로 구입하는 것이 특히 요즘같이 융자가 까다로운 때는 셀러에게 매력적인 구매제안이 될 수 있다. 바이어끼리 경쟁이 있는 마켓에서 셀러는 바이어의 융자가 거절되는 것으로 인해 거래가 취소될 것을 걱정하지 않아도 되기 때문이다.

특히 주택가격이 하락하고 주택차압이 많아졌을 때 전문투자가들은 현금으로 주택을 구입한 후 수리를 하여 주택가격이 상승했을 때 높은 가격으로 되팔아 이득을 보아왔으며 지금은 주택을 사서 렌트를 주고 있다.

이렇게 대부분 융자를 하여 주택을 구입하는 것이 일반적인 데 이때 바이어들은 에스크로가 진행 중일 때 재정상태에 영향을 주는 일을 피해야 한다. 가구나 자동차를 융자로 구입하거나 새로운 신용카드를 신청하면 대출에 영향을 미칠 수 있고 혹시 직장을 바꾼다면, 융자를 못 받을 수도 있으니 조심해야 한다.

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