[부동산 Q&A] 상업용 부동산 구입시 환경검사 필요

셀폰 안테나 있으면 리스기간 확인

Q: 노후 대책을 위해서 상가를 구입하려고 합니다. 그동안 주택을 몇번 사고 팔았지만 상업용 부동산에 투자하는 것은 이번이 처음입니다. 상가를 비롯해 상업용 부동산을 매입할 때 주의해야 할 점은 무엇이 있습니까.

A: 상업용 건물과 주택은 다 같은 부동산이지만 거래과정에서 몇 가지 챙겨야 할 다른 점들이 있다. 상업용 부동산을 구입할 때 가장 중요한 것으로는 현재 공실률과 세입자들의 잔여 리스 기간 등이 있으며 환경 검사도 반드시 챙겨야 하는 항목이다. 상업용 부동산 구입시 신경써야 할 몇 가지 항목들은 다음과 같다.

▶환경검사

상업용 부동산은 오염문제가 중요한 관심사다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳에 토질 등이 오염되어 있다면 건물 가치는 폭락한다. 토질 오염 문제를 해결하지 못하면 개발이 불가능하기 때문이다. 그래서 바이어는 반드시 환경검사를 해야 된다.

환경검사는 크게 두 가지 과정이 있다. 처음에는 '페이즈 I' 이라는 것으로 건물의 오염여부를 서류상으로만 확인한다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 개스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람할 수 있다.

여기서 오염이 의심된다면 페이즈 II 검사를 해야 된다. 페이즈 II는 실질적으로 현장 검사를 하는 것이다. 참고로 페이즈 I 검사비용은 1500~2500달러 수준이다.

일반적으로 오퍼를 쓸 때 페이즈 I에 대한 비용은 바이어가 부담하고 페이즈 II에 대해서는 셀러와 바이어가 반반 또는 합의에 의해서 비용을 부담한다. 토지나 건물이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 수십만 달러의 자금이 들어간다.

▶렌트비 보장

흔한 일은 아니지만 상업용 부동산은 에스크로 기간 중에 기존 테넌트가 나가는 경우가 있다. 이렇게 되면 셀러와 바이어는 황당할 수밖에 없다. 바이어 입장에서는 1유닛이 비어버리면 수입에 큰 차질이 생기기 때문이다.

이럴 때 바이어가 취할 수 있는 선택은 두 가지다. 첫째는 에스크로를 깨는 것이고 둘째는 비어지는 유닛에 대한 렌트비 보상을 셀러한테 요구하는 것이다. 렌트비 보상은 현재 있는 세입자의 리스 기간만큼 해주는 것이다.

만약 리스가 1년6개월 남은 상황에서 세입자가 나가면 1년6개월동안의 렌트비를 셀러가 에스크로 신탁계좌에 예치하고 바이어는 매월 여기서 렌트비를 받아가면 된다. 바이어가 새 테넌트를 구하게 되면 그때부터 셀러는 더 이상의 렌트비 지원을 하지 않고 신탁계좌에 남아 있는 자금을 갖고 가는 방식이다.

또 공실률이 높을 때는 셀러가 아예 빈 유닛에 대한 렌트비를 1년이나 2년 등 특정기간 동안 대신 보전해주는 경우도 있다.

▶셀폰 안테나

요즘은 작은 상업용 건물에 셀폰 안테나가 설치되어 있는 경우가 많다. 건물주는 통신회사에게 건물 옥상을 사용할 수 있도록 안테나 리스권을 주고 매월 2000~3000달러씩 받아 적지 않은 부수입을 올릴 수 있다.

문제는 건물주가 단기간이 아니라 전문 업체한테 20~30년씩 장기리스 형태로 팔아버리는 경우다. 이렇게 되면 바이어가 건물을 매입해도 옥상에 대해서는 아무런 권리를 주장할 수 없다. 통신회사는 안테나 리스권을 갖고 있는 업체한테 리스료를 지불하기 때문에 건물주하고는 아무런 상관이 없게 된다. 오히려 건물주 입장에서 안테나가 설치되어 있는 옥상에 대한 접근을 제한받는 경우도 발생하고 있다. 이렇게 되면 건물을 헐거나 증축하는 등의 개발이 힘들어진다.

따라서 바이어는 구입하려는 건물에 통신용 안테나가 있다면 어떤 형태로 리스 계약이 되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 리스권을 다른 업체가 갖고 있다면 매입 과정에서 이 문제를 신중히 검토해 볼 필요가 있다.