수익형 호텔, 오피스텔처럼 객실 개별 분양

한국의 수익형 호텔이란

매월 분양가 대비 일정액의 수익 창출
개인 부동산이므로 매년 재산세 내야
확정 수익후엔 호텔 매출에 따라 배분

최근 미주지역에 한국의 수익형 호텔 분양 사업이 활발하게 진행되고 있다.
하지만 미국에 거주하는 한인들은 수익형 호텔이라는 단어가 생소하기 때문에 쉽게 이해를 하지 못하는 경우가 많다.

수익형 호텔은 오피스텔처럼 객실을 개별 분양하는 것이며 전문 운영사가 호텔 영업을 통해 수익을 창출해 내는 것이다.

◇수익형 호텔이란 무엇인가

호텔 운영을 통해 발생하는 수익을 객실을 분양 받은 여러 투자자들이 나눠 갖을 수 있도록 한 것을 말한다. 일반 관광 호텔은 객실을 사고 팔 수 없지만 수익형 호텔은 분양이 가능하다.

임대 수입을 목적으로 오피스텔을 분양 받았다면 소유주가 직접 관리를 해야 되지만 수익형 호텔은 전문 운영사가 객실 판매 등 모든 것을 관리하게 된다.

한국에서는 2013년부터 수익형 호텔 분양이 허용되면서 새로운 부동산 투자 상품으로 판매되고 있다.

수익형 호텔은 관광객들이 몰리는 제주도에 가장 많이 있고 서울, 인천, 강원, 부산으로 많다.

◇타임쉐어와 차이는

많은 한인들이 수익형 호텔을 리조트내 콘도 단지의 타임쉐어로 생각하는데 실제는 서로 다르다.

수익형 호텔은 객실을 혼자서 소유하는 것이지만 타임쉐어는 한 유닛에 대해 여러 사람이 소유하는 형태라고 할 수 있다.

타임쉐어는 유닛을 소유한 사람들이 각자 스케줄을 맞춰 이용하는 것이 가장 큰 목적이지만 수익형 호텔은 무료 숙박기간 이외에는 수익 창출에 더 신경을 쓴다.

◇개별등기가 가능한가

수익형 호텔의 객실은 분양 받은 투자자의 명의로 개별 등기가 된다. 미국 상업용 부동산의 TIC(Tenancy in Common)와 비슷한 개념이다. TIC는 지분을 소유하는 부동산 투자신탁과 달리 투자 금액 만큼 일반 건물처럼 개별 등기가 가능하기 때문이다.

간혹 수익형 호텔에 대해서 건물 등기가 아닌 지분 등기로 하는 경우도 있으므로 주의해서 판단해야 된다. 지분 등기는 개인적으로 매매가 불가능하다.

◇객실 위치가 중요한가

그렇지 않다. 처음에 수익형 호텔 객실을 분양 받을 때는 몇층의 몇호실을 지정해서 등기가 되겠지만 수익은 객실 위치와 상관이 없다.

뷰가 있는 객실을 분양 받은 사람이나 그렇지 못한 객실을 분양 받은 사람의 수익은 분양가격이 같을 경우 서로 같다.

호텔 전체 수익을 분양으로 판매한 객실 수로 나누기 때문이다.

예를들어 뷰가 기가 막히게 좋은 5층 1호실을 20만달러에 분양 받은 사람과 뷰가 전혀 없는 10층 10호실을 20만달러에 분양 받은 사람과 수익은 서로 같다.

분양 받을때 특정 객실을 정하는 것은 개별 등기를 위해서라고 보면 된다.

◇개인적으로 사고 팔 수 있나

개별 등기가 됐으므로 언제든지 매매가 가능하다. 매매 시점에 수익률이 처음보다 증가했다면 비싸게 팔 수 있고 반대로 수익이 떨어졌다면 호텔 가격도 내려간다.

◇무료 숙박은 분양 받은 객실을 이용하나

아니다. 대부분의 수익형 호텔은 분양 받은 고객에게 1년에 10~15일 정도의 무료 숙박을 제공하지만 자신의 객실에서 잠을 자는 것은 아니다.
무료 숙박을 이용하려는 시점에서 사용이 가능한 빈 객실에서 투숙해야 한다.

◇재산세를 내야하나

물론 내야 한다. 수익형 호텔도 부동산이므로 분양 받은 사람들은 매년 재산세를 내야 한다. 그러나 한국은 재산세가 무척 싸다.

한국의 재산세는 미국과 다르게 계산된다. 가주의 경우 기본 재산세율은 구입가격의 1%지만 한국은 기준시가의 60%의 0.25%가 된다. 여기서 기준시가는 분양가의 60%다.

부가 가치세를 제외한 실 분양 가격이 20만달러라면 기준시가는 12만달러가 되고 이것의 60%인 7만2000달러에 세율 0.25%를 적용하면 재산세는 180달러가 된다.

한국의 재산세는 시가에 따라 다르며 6000만원 이하는 0.1%, 6000만원~1억5000만원은 0.15%, 1억5000만원~3억원은 0.25%, 3억원 초과시 0.4%가 적용된다.
세율과 관계된 자세한 정보는 한국 세법 전문가의 조언을 받아보는 것이 좋다.

◇확정 수익 이후에는 어떻게 되나

대부분의 수익형 호텔은 일정 기간 수익을 보장해 준다. 만약 5년간 확정수익을 준다고 했다면 6년차 부터는 그 시점의 객실 판매 실적에 따라 수익이 배분된다.

객실 판매가 잘 되면 확정 수익 기간이 지나도 좋은 수익을 기대할 수 있지만 반대로 객실 판매가 저조하다면 수익률은 떨어지게 된다.

따라서 수익형 호텔을 분양 받을때는 객실 수요가 많은 지역을 고르는 것이 가장 중요하다. 또한 수익형 호텔을 선택할때는 말도 안되는 높은 수익률에 현혹되기 보다는 투자 안전성을 보고 결정하는 것이 바람직하다.


박원득 객원기자