[상 법] 환경오염 검사

이 승 호 / 상법 변호사

부동산 거래 시 가장 소송피해 많아
새 구입자도 책임 적용돼 주의해야

부동산 구입에 있어서, 가장 복잡하고 소송으로 연결됐을 때 큰 피해가 발생할 수 있는 부분은 아마도 환경오염에 의한 책임일 것이다.

환경오염에 대한 규제와 책임에 관한 법률은 연방법과 주법에서 엄격하게 정하고 있다.

환경오염에 관련한 법 중에서 가장 특이한 점은 환경오염에 관한 책임소재를 정하는 부분이다.

환경오염이 되어있는 부동산을 구입한 사람도 비록 환경오염을 직접적으로 유발하지 않았어도 환경오염을 해소해야 하는 책임이 있다.

또한, 환경오염을 발생시킨 비즈니스뿐 아니라, 건물의 건물주도 책임을 져야 한다. 환경오염에 관한 법률에서 책임의 소재는 처음 오염이 발생한 때부터 현재 비즈니스 소유주와 건물주 모두에게 있다.

또한, 환경오염에 의한 책임은 공소시효법이 일반적으로 적용되지 않으므로, 오염된 부동산이나 비즈니스를 매각한 후 오랜 시간이 지난 후에라도, 오염물질이 발견됐을 경우 책임을 질 수 있다. 환경오염이 있는지를 모르고 부동산이나 비즈니스를 구입했을 경우에도 또한 환경오염에 대한 잘못이 없는 경우에도 환경오염법 하에서는 책임이 있다.

환경오염에 관한 소송은 일반적으로 환경문제를 당하는 연방정부나 주정부의 환경청에서 환경오염을 유발한 비즈니스나 부동산 소유주에게 제기하는 경우가 많고 또는 환경오염에 의하여 피해를 본 당사자가 직접 피해보상 소송을 할 수 있다.

따라서, 환경오염의 가능성이 큰 부동산이나 비즈니스를 구입할 경우에는, 제1차 환경테스트(Phase I Test)를 환경전문가에게 의뢰하게 된다.

일반적으로 부동산 거래에서는 부동산 구입에 대한 융자를 하는 은행에서 의뢰를 한다. 그러나, 은행에서 의뢰를 하지 않더라도 바이어가 직접 의뢰를 하는 경우도 많다.

제1차 환경테스트는 부동산 자체를 검사하는 것뿐 아니라, 과거 사용자의 사용용도를 분석하여 환경오염가능성을 분석한다. 제1차 환경테스트에서는 부동산의 지도, 사진, 명의 이전에 대한 역사, 과거의 검사 기록 등을 검토한다. 제1차 환경테스트에서 환경오염 가능성이 큰 걸로 판명된 경우 제2차 환경테스트(Phase II Test)를 하게 된다.

제2차 환경테스트는 환경오염에 대한 정밀검사를 하게 되므로 환경오염의 정도를 정확하게 파악할 수 있다. 제2차 환경테스트는 비용이 많이 드는 테스트이므로 부동산 거래를 할 때 바이어나 셀러는 비용부담 때문에 기피하는 경우가 있는데, 환경오염에 의한 책임소재가 광범위하고 이에 따른 벌금과 청소비용이 막대하므로 환경전문가가 2차 환경테스트를 권장할 경우에는 반드시 해야 한다.

특히 바이어의 입장에서는 제1차 환경테스트에서 문제가 의심되는 환경오염이 드러났을 경우, 반드시 2차 테스트를 한 후에 거래를 마쳐야 한다.

따라서, 부동산 계약을 할 때, 환경테스트에 관한 비용을 누가 부담할 것인가를 계약서에 반드시 규정해야 이에 관한 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 1차 환경 테스트뿐 아니라, 2차 환경 테스트에 대한 비용과 실시 여부 등에 대한 것을 계약서에 명시할 필요가 있다.

특히, 환경오염의 소지가 높은 비즈니스가 입주한 부동산을 구입할 때는 부동산 구입을 결정하기 전, 환경오염검사보고서를 셀러로부터 미리 구입해 분석하는 것이 불필요한 시간낭비를 막을 수 있다.

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