[부동산 Q&A] 주택 거래시 모기지은행 승인받으면

융자 받지 않고 셀러 융자 이용 가능

Q: 형제자매 사이에 주택을 거래하려고 합니다. 누나가 소유하고 있던 주택을 구입하려고 하는데 누나가 새로운 융자를 받을 필요 없이 누나가 받았던 융자를 인수하라고 합니다. 융자원금과 주택가격과의 차액은 따로 지불하는 거로 하고요. 그런데 아무리 형제자매간이라 하더라도 타인의 융자를 인수한다는 게 가능하가요.

A: 부동산을 구입할 때 크게 세 가지 형태의 융자가 있다.

가장 일반적인 것은 바이어가 모기지은행으로부터 융자를 받아 주택값을 지불하는 것이다. 두 번째는 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 모기지은행의 동의 하에 인수받는 것이다. 그리고 세 번째는 셀러가 소유하고 있는 기존 융자를 모기지은행의 동의 없이 인수받는 방법이다. 새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만 때로는 셀러가 소유하고 있는 기존 융자를 인수받는 것이 유리할 수가 있다.

기존 융자를 인수받을 경우 장점은 다음과 같다.

먼저 기존 융자를 완불하는 것이 아니고 바이어가 융자를 인수하는 것이기 때문에 조기완납(Prepayment)할 때 낼 수 있는 조기완납 벌금 (Prepayment Penalty)을 피할 수 있다. 조기완납 벌금은 융자자가 모기지은행에 융자금을 계약기간보다 조기에 갚을 때 일정한 금액을 벌금으로 내는 것으로 융자에 따라서는 전체 융자액의 3-5% 정도가 되기도 한다. 조기완납 벌금은 융자 계약을 할 때 정해지는데 어떤 모기지은행은 이 벌금이 없기도 하지만 일반적으로 짧게는 1년에서 5년 안에 융자금을 갚으면 조기완납 벌금을 물리는 경우가 많다.

또한 기존 융자의 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮을 경우 유리하다. 셋째 새로운 융자에 따르는 융자비용을 피할 수 있다. 또한 새로운 융자를 필요로 하지 않기 때문에 부동산 거래과정이 단축되고 간소화될 수 있다.

물론 모기지은행은 아무 조건없이 융자 양도에 동의하는 것은 아니다. 바이어의 재정상태 및 크레딧 등을 체크해 융자 양도를 승인하게 된다. 여기서 주의할 점은 기존 융자를 인수받을 때 모기지은행의 동의 유무에 따라 법적인 책임이 크게 달라진다는 것이다.

모기지은행의 동의 하에 인수받을 경우 셀러는 기존의 융자에 대하여 더 이상의 책임이 없게 된다. 즉 바이어가 융자 페이먼트를 못 하더라도 셀러는 아무 상관이 없어진다.

반면에 모기지은행의 동의를 받지 않고 거래 당사자들끼리 양도하는 경우가 있다. 이러할 경우 바이어가 융자 페이먼트를 못하면 셀러는 이미 부동산을 매각했음에도 불구하고 책임을 지게 된다.

또한 대부분의 모기지은행은 동의없이 융자나 부동산을 제3자에게 양도할 경우 융자 계약 위반으로 간주한다. 따라서 모기지은행에서는 동의없는 양도가 발생할 경우 융자액 지불을 요구하거나 담보 부동산을 차압할 수도 있다.

따라서 융자 양도를 통해 부동산 거래를 하려고 할 경우 바이어와 셀러는 부동산 거래 시작 즉시 모기지은행에 바이어가 융자를 인수할 수 있는지를 타진하고 모기지은행이 동의할 경우 이러한 내용을 담은 계약서를 작성하는 것이 필요하다.