[부동산 Q&A] 캡레이트

캡레이트 높을 수록 투자 수익률 'up'
1년 순수입을 매입금액으로 나눠 계산

Q: 마땅히 투자할 만한 데가 없어 조그마한 아파트를 하나 구입하려고 합니다. 상업용 부동산에 투자하는 것은 처음이라서 어떤 부분을 주의해야 하는지 잘 모릅니다. 그런데 부동산 에이전트가 물건 하나를 소개해주면서 캡레이트가 좋다고 합니다. 캡레이트가 무엇인가요. 그리고 요즘 캡레이트는 어느 정도로 형성이 돼 있나요. 이밖에 캡레이트외 알아둬야 할 것도 알려주시기 바랍니다.

A: 상업용 부동산에 투자할 때 가장 많이 듣게 되는 단어가 캡레이트(Cap rate)이다. 캡레이트는 쉽게 얘기하면 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는가 하는 것을 수치로 표현한 것이다.

캡레이트를 산출하는 공식은 간단하다. 구입한 부동산에서 나오는 1년 순수입을 구입가격으로 나누면 된다.

이를테면, 아파트를 구입할 경우 렌트 수입이 발생한다. 월 렌트 수입이 1만5000달러이고 공실률을 포함한 아파트 관리비용이 5000달러인 아파트는 월 순수입(NOI: Net Operating Income)은 1만 달러가 되고 연순수입은 12만 달러가 되는데 이 부동산을 200만 달러에 샀다면 캡레이트는 6%(12만/200만=0.06)다. 따라서 캡레이트가 높을수록 수익률이 높다는 말이 되기 때문에 같은 값이면 캡레이트가 높은 부동산을 구입하는 게 좋다.

여기서 중요한 것은 NOI를 산출하는 방법이다. NOI를 어떻게 산출하느냐에 따라 캡레이트가 차이가 나기 때문이다.

먼저 NOI는 총렌트수입(GI)에서 운영경비와 공실률을 뺀 금액을 말한다. 운영경비에는 재산세, 보험료, 매니저 비용, 유틸리티 비용과 수리비 등 여러 가지 서비스비용 등이 있고, 공실률은 현재 모든 유닛이 100% 차 있어도 혹시 언젠가 테넌트가 나갈 수도 있으므로 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다.

일반적으로 총 렌트수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 물론 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플 넷(NNN)이 적용되는 상가의 운용비와는 조금 다르다.

이러한 캡레이트는 지역, 건물의 관리상태, 건물연도, 조닝, 땅의 크기 등에 따라 다르다. 물론 LA다운타운이나 한인타운, 웨스트LA처럼 좋은 위치일 수록 캡레이트는 낮고, 외곽이나 사우스LA처럼 투자자가 꺼리는 지역은 캡레이트가 높다.

현재 LA한인타운의 경우, 아파트는 캡레이트가 3.5~4.5% 정도로 형성되고 있으며, 외곽지역은 5~6%대, 사우스LA 같은 지역은 6~7%대에서도 매물을 찾을 수 있다. 캡레이트와 함께 고려해야 할 것은 GRM(Gross Rent Multiplier)이다. GRM는 총수입배수를 나타내는 것으로 수익형 부동산의 시장가치를 평가하는 가장 간단한 방법이다. 즉 GRM 수치가 높으면 부동산 매매가 매우 활성화된 지역으로 수익성은 다소 낮을 수 있으나 구입경쟁도 높을 수 있고, 부동산 매매가격 역시 매우 높은 시장가격으로 형성되어 있다고 볼 수 있다. GRM을 계산하는 방법은 매우 간단하다. 매매가격(리스팅 가격)을 연간 총수익금액으로 나누면 된다. 즉, 비즈니스 매매시 업종별로 적용하는 매상의 몇 배 개념과 비슷하다고 보면 된다. 현재 LA한인타운에 거래되는 아파트의 GRM 수치는 물론 매매되는 부동산의 건물연도, 관리상태, 로케이션, 조닝 등에 따라 약간의 차이는 있으나 대략 16배수 정도에 거래되고 있는 것으로 알려져 있다.