[포커스] LA한인타운 상업용 부동산 거래 급감

올 상반기 45건 불과
2년 전 절반수준 줄어
"너무 올랐다" 투자 꺼려
'1031 교환'도 힘든 상황

올 상반기 LA한인타운 상업용 부동산 거래가 2년 전의 절반 수준으로 급감한 것으로 나타났다.

본지가 상업용 부동산 전문업체 코러스부동산(대표 마크 홍)에 의뢰해 올해 1월부터 6월까지 동서로는 후버에서 크렌셔, 남북으로는 피코에서 베벌리 사이 상가, 아파트, 오피스 건물 등의 상업용 부동산 거래를 집계한 결과, 총 45건으로 조사됐다.

이는 2014년 1월부터 2015년 10월까지 22개월간 총 232건의 상업용 부동산 거래가 이뤄졌던 것을 감안하면 절반을 조금 넘는 수준이다. 특히 45건 가운데 8건이 가족간 거래였거나 소유주의 이름만 바꾼 것임을 감안하면 실제 거래는 훨씬 감소한 셈이다.

거래 규모도 급감

상업용 부동산 거래 건수가 급감하면서 거래 규모도 줄었다. 올해 상반기에 LA한인타운에서 거래된 상업용 부동산 중 실거래가가 밝혀진 부동산은 절반 정도에 불과하지만, 가장 거래가 많았던 것은 150만~250만 달러 사이의 소규모 상가였다.

본지가 이전에 집계한 2014년 1월에서 2015년 10월 사이 LA한인타운 상업용 부동산 거래현황에서 평균 거래가 약 457만 달러였던 것을 감안하면 평균 거래가 역시 절반 정도 수준으로 내려간 것이다. 당시 집계 자료에 따르면 232건의 총 거래가는 10억6000만 달러에 달했다.

대형 거래 실종

특히 올해 들어서는 대형 부동산 거래가 거의 실종됐다. 2014~2015년만 해도 윌셔갤러리아가 5000만 달러에 매각되고, 구 아씨플라자도 4600만 달러에 팔리는 등 대형 부동산 거래가 줄을 이었다.

하지만 올해 들어서는 1000만 달러가 넘어서는 거래는 단 2건에 불과했다. 윌셔와 뉴햄프셔 코너 오피스 건물이 매각된 것이 최대 규모인데, 거래 가격은 밝혀지지 않았지만 이 건물 가치가 최소 5000만~6000만 달러인 것을 감안하면 최소한 5000만 달러는 넘는 가격에 매각됐을 것으로 추정되고 있다.

이외 피코와 후버 인근 한 쇼핑몰 건물이 1800만 달러에 매각된 것을 제외하고는 대부분 500만 달러 이하의 소규모 상가 및 아파트 거래가 주를 이뤘다.

거래 급감 이유

이처럼 상업용 부동산 거래가 급감한 것은 부동산 가격이 지나치게 많이 올랐기 때문이다. 지금 부동산에 투자하면 '상투를 잡는 것'이라는 우려가 팽배해져 투자자들이 몸을 사리고 있는 것이다.

또한 매물 자체가 감소한 것도 주요 원인이다. 상업용 부동산 가격이 지난 수년간 급등하면서 대부분의 건물주들은 부동산을 매각할 경우 막대한 금액의 세금을 내는 것이 불가피하다. 이를 피하기 위해서는 1031 교환을 해야 하는데, 1031 교환을 할 만한 물건을 찾기가 쉽지 않아 아예 건물 매각을 포기하는 경우가 많다는 것이다.

코러스부동산의 마크 홍 대표는 "가격이 너무 많이 오른 것이 오히려 부동산 시장을 해치고 있다"며 "건물주들은 부동산을 비싸게 팔더라도 1031 교환을 잘못하게 되면 결과적으로 큰 손해를 볼 수 있게 된다. 더욱이 시장에 나와 있는 매물 자체가 많지 않아 1031 교환 자체가 힘든 상황이다. 이러한 상황이 부동산 거래를 방해하고 있다"고 설명했다.

더욱이 은행들이 부동산 융자를 꺼리고 있는 것도 한 원인이다. 부동산 투자자 장모씨는 "이전에는 건물값의 30%를 다운페이먼트해도 융자가 가능했다. 하지만 이제는 최소 40% 이상을 해야 한다. 더욱이 감정가도 거래가에 못 미치는 경우가 많아 결과적으로 50% 정도를 다운해야 하는 경우도 많다. 이 때문에 레버리지를 최대한 이용하는 투자자는 부동산 구입이 힘들어졌다"고 말했다.


김현우 기자 [e-mail]