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상업용 건물 매매할 경우 적정 가격 산출 방법 [ASK미국 부동산-애니 신 전문가]

부동산 에이전트 애니 신 전문가

▶문: 렌트 수입은 월 2만불. 비용은 관리비, 재산세, 보험 합쳐 연 4만불 건물입니다. 땅은 6만5000sq. 건물은 1만7000sq인데 4백만불에 매각 제의가 왔습니다. 가격이 적당한지 궁금합니다. 테넌트 전부 오래됐고, 문제 난 적이 없습니다. 사거리 코너이며 시에서 3번째로 바쁜 곳입니다.

▶답: 커머셜 빌딩은 용도에 따라 가격 산출이 다릅니다. 오너 유저이면서 사거리 아주 바쁜 코너라면 지역 평균 가격보다 더 산출 가능합니다. 이 건물이 렌트 인베스먼트 건물이라면 캡레이트에 의해 가격 산출이 가능합니다. LA카운티나 오렌지카운티에서 커머셜 렌트 인베스트먼트 빌딩의 캡레이트는 보통 5%정도입니다.

'캡레이트는 네트인컴(Net Oeprating Income) / 요구가격'이 포뮬러입니다. 요구 가격을 산출 하려면 네트 인컴에서 캡레이트를 나누는 포뮬러를 이용하면 됩니다. 4백만불의 가격아 제시 됐다면 현재 렌트 인컴을 감안해 5%의 캡레이트를 적용한 상식적인 가격입니다. 월 2만불 수입이라면 연간 그로스 수입이 24만불 이고 지출이 연 4만불이라고 했으니 연 네트 수입이 20만불인 셈입니다. 질문자가 가격을 조금이라도 높여서 빌딩을 팔고자 한다면 지금 시세보다 반이 싼 렌트 계약을 재계약을 통해 렌트롤을 높이는 것입니다. 렌트 인컴을 40만불까지 높이면 같은 5% 캡레이트를 적용해도 판매 가격이 8백만불이 됩니다.

렌트 인베스트먼트 건물의 구매나 판매 시 믿을 수 있는 전문 커머셜 에이전트의 선택이 가장 중요합니다. 필자의 고객은 우리 잘 아는 미국 대형브로커와 함께 포닉스에 스타벅스가 포함된 11개 유닛의 빌딩을 구매했습니다.시세보다 좋은 렌트 조건으로 캡레이트가 좋아 브로커가 권한 케이스입니다. 2년이 지난 현재 재계약을 해야 하는 상황인데 메이저 테넌트들이 하나같이 가격을 내려 달라는 요구를 받고 있습니다. 실력있는 전문 미국 대형 브로커를 선택했지만, 바이어를 위해서 일했다기 보다는 셀러를 위해서 일한 케이스로 보여집니다.



질문자의 상황을 보니 제시 가격으로 판다면 현 시세보다 좀 싼 가격으로 빠른 크로징을 할수 있는 장점이 있으나, 마켓의 전문적인 렌트시세의 조언을 받아보고 판매가격을 산출하기를 권합니다.

▶문의: (213)820-6450


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