남가주 외곽지역의 주택 투자시 고려하실점들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

▶문= 남가주 즉 Southern California의 외곽지역 (리버사이드나 샌버나디노 카운티) 투자시 고려할 사항이 있나요?

▶답= 첫번째, 외곽지역에 주택 구입을 고려 하실경우 가능하면 콘도나 타운홈 보다는 단독 주택으로 구입을 추진 하시는게 좋습니다. 외곽지역의 경우 대부분 프리웨이를 중심으로 대규모 단지의 경우 프리웨이에서 약간 먼곳에 건설이 되고 프리웨이 가까운곳의 경우 대규모 상가를 건설하는 경우가 적지 않습니다. 신규주택의 경우 개발 관련해서 멜로루즈 택스나 시에서 부과하는 city assessment가 재산세에 추가 되므로 가능하시면 추후의 밸류를 고려할때 단독주택을 구입 추진하시는게 좋습니다.

본래 콘도나 타운홈의 경우 프리웨이 가까운곳에 특히 세대수가 적은 사람들을 대상으로 해서 어느정도 개발이 완료되어 가는 지역에 개발이 되기 때문에 분양가가 상대적으로 높은편 이며 추가 세금외에 HOA가 부과가 되고 단독 보다는 싸이즈가 작기 때문에 추후 시세가 높아질 가능성이 적다고 생각 합니다. 외곽 지역의 주택의 구입을 고려 하시거나 렌트를 원하시는 분들의 경우상대적으로 보유 기간이 길고 한가족 단위 즉 비교적 거주인수가 많은 경우가 많으므로 별다른 상황만 없다면 안정된 지역 일수록 실제 주택 매물이 나올 가능성이 적다고 생각 합니다. 이러한 지역에 구입을 하실경우 특별히 위기의 상황만 없다면 시세 변동이 적을수 있다고 봅니다.

두번째는, 가능하면 인근의LA 나 오렌지 카운티 경계지역에 위치한 단독 주택이나 아니면 최소 직장등에 한시간 정도의 드라이빙 거리로 위치한 곳에 주택 구입을 추진 하시기 바랍니다. 과거에는 특별히 외곽지역에 주택 구입을 하시는 경우 대부분 직장들은 오렌지나 LA 카운티에 위치를 하는 경우가 대부분 이었습니다.최근에는 과거 20여년 전에 비해서 외곽 지역에서 직장이나 자영업등을 통해서 생계를 유지 할수 있는 경우가 적지 않으므로 (20여년 전에는 리버사이드의 경우 30-40% 미만만이 해당 지역 인근에서 직장이나 자영업등으로 생계 유지가가능했지만 최근에는 이비율이 거의 60%에서 그이상으로 올라간것으로 알고 있습니다) 최소 한시간 정도 내외의 편도 드라이빙 거리에 위치하고 카운티의 경계 지점에 비교적 가까운경우에는 거주에 지장이 없다고 생각이 되며 투자면에서도 나쁘지 않다고 생각이 듭니다. 물론 제개인적인 견해 입니다.

세번째는, 우선시 하는 환경을 제공하는 위치에 주택 구입을 고려 하시라는 겁니다. 예를 들어 은퇴를 생각 하시는 분들의 경우 병원이나 샤핑 그리고 골프장등이 근거리에 위치하고 55세 이상의 소위 active adult를 대상으로 건설된 senior community즉 은퇴촌을 중심으로 구입을 생각해 볼수 있고 만일 자녀들이 진학 연령에 있고 부부가 일을 하시는 경우에는 대규모로 개발이 된단지 (일정 이상으로 주택이 신축이 된경우 보통 유치원과 초등학교 그리고 중학교 까지는 새로운 학교가 생겨 납니다) 에 프리웨이와 생활 편의시설등이 비교적 가까운 동선에 위치하시는 곳에 구입을 추진 하시는편이 좋다고 생각 합니다.

네번째는, 당장의 인근의 개발계획이나 큰그림의 발전 계획 보다는 일단은 본인에게 가장 잘맞는 주택을 구입 하시라고 추천 드리고 싶습니다. 주택을 하나 구입 하시는것은 투자 보다는 필요에 의한 것이기 때문에 이점 명심 하셔야 합니다. 주택 유지시 필요한 모기지를 제외한 재산세나 기타 가능한 수리비용 그리고 유틸리티 비용 그리고 추가적인 업그레이드등을 위한 비용부담이나 준비 까지도 고려를 해보시고 가장 잘맞는 주택을 구입 하시기를 권해 드립니다.

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