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사업체 구입이나 창업시 고려 사항들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]
곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트
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[조인스아메리카]    기사입력 2017/08/30 16:11
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▶문= 비지니스 구입이나 창업을 고려중 입니다. 고려해야말한 사항들이 있는지 궁금 합니다.

▶답= 첫째는, 가능하면 비지니스나 창업의 아이템은 각자의 과거의 경력에 가깝거나 되도록 본인이 객관적으로 하실수 있는 분야에서 찾는것이 좋다고 생각 합니다. 미국에 저도 거주하면서 만나본 분들중에 적지않은 분들이 한국에서 하셨던 과거의 경력과는 무관하게 단지 “생계”의 유지를 위해서 비지니스를 운영 하시는 분들을 보아 왔습니다.

대부분의 경우 이러한 분들은 전문성이 해당 분야에 대해서 부족 하시기 때문에 비지니스 매입시 이전 셀러가 해주는 TRAINING 기간 (대개 10일에서 이주)을 제외하고는 전문적이고 기초적인 교육이나 해당 사업체에 대한 경험이나 노하우의 부족으로 비지니스 운영시 상당한 어려움을 겪으시게 되는 경우를 적잖이 보아 왔습니다.

과거에 미국에 이민 오시기 위해서 그리고 경기가 비교적 좋았던 시기였던 2000년대 초반에서 중반 까지만 하더라고 매상에 몇배라는 공식으로 정해진 매매가가 비교적 유지가 될수 있었지만 주택 시장의 붕괴가 본격화 되고 사업의 환경이 바뀌어 가면서 과거의 소위 몇”배수” 개념의 프리미엄 즉 매매가격의 개념이 무너지게 되었습니다.

또한 자신이 구입했던 가격만을 판매가로 고수하는 바람에 매매가 지연이 되고 결국은 매각이 무산이 되고 페업 하거나 아니면 헐값에 넘어가는 사업체들이 적지않았습니다. 정확한 사업체의 매매가에 대한 정의가 부족하다보니 소위 거품이 심하게 형성이 되는 경우가 대부분 이었습니다.

결국 이와같은 결과의 가장 중요한 원인은 바로 본인이 하실수 있는 사업체가 아닌 이전 셀러의 매상이나 수익만을 기준으로 사업체를 인수 하셨기 때문 이라고 개인적으로 생각하고 있습니다. 본인이 하실수 있는 사업체를 인수 하시거나 창업을 하시는게 가장 중요하다고 생각 합니다.

두번째는, 과거와는 다르게 사업체의 인수나 창업시 “돈이 더 많이 든다” 는 점을 아셔야 합니다. 최근에 여러가지로 사업 환경이 달라진것중의 하나가 바로 창업비용이 많이 증가했다는 것입니다. 과거와는 다르게 환경보호 측면에서의 여러가지 정부의 법적인 조치들을 수용하기 위한 비용의 증가, 각종 최저 임금등 인건비의 증가 , 인터넷이 중요한 사업 수단이 되면서 발생하는 새로운 마케팅 관련 추가 비용의 증가 그리고 창업 비용과 더불어서 추가로 여유운영 자금을 확보 하셔야 한다는 점등이 새로운 비용 발생 요인으로 작용을 하고 있습니다.

그리고 특히 창업시 셋업 비용은 상황에 따라서 더들수도 덜들수도 있지만 일단 최소 식당의경우 (창업 비용이 많이 필요한 업종) 최소 SF당 $120-150까지 비용이 들고 있습니다. 더 고급스럽게 그리고 더 새로운 분위기와 넓고 깨끗한 환경을 원하는 주소비층인 젊은층의 기대에 부응하여 그리고 각종 인허가 비용등과 더불어 공사 비용등의 증가는 새로운 창업도 좋지만 아울러 기존의 비지니스를 인수하고 리모델링 할때의 기회 비용을 반드시 고려해 보셔야만 하는 새로운 상황을 제시하고 있습니다.

세번째, 리스계약이 과거에 비해서 더욱더 중요도가 증가하고 있다는것입니다. 예를 들어서 식당비지니스 성공의 요인이 최근에는 의외로 “맛”보다 “위치”가 더중요해 지는 경향을 최근 보이고 있습니다. 이는 아무래도 최근의 한인등의 소비 패턴이 장을 보는 마켓 중심으로 동선이 짜여지고 있기 때문에 마켓과 지근거리에 위치한 식당들이 더 비지니스에 유리한 경향을 보여주고 있는것 같습니다. 그리고 특히 이러한 식당들 중에서도 비교적 과거에 임대 조건을 현시세보다 유리하게 계약을 하고 장기간 계약을 한 비지니스들의 프리미엄이 조금더 비싼 경향을 보여주고 있습니다.

이러한 경향의 중요 이유는 바로 최근에 상업용 부동산의 가격이 치솟으면서 비교적 최근에 상가를구입한 경우 임대료를 새로 계약시 올리는 경향이 대부분 이기 때문입니다. 이러한 경우 비교적 잔여 렌트 기간이 많이 남은 기존의 낮은 렌트비를 차지하는 장소의 확보가 어떤 때보다 중요하다고 봅니다.

네번째는, 과거와는 비지니스의 경향이 달라졌음을 인식하고 이와 관련된 사항등을 창업이나 기존 비지니스 인수시 반드시 고려를 해야만 한다는 것입니다.
인터넷이 비지니스의 주요 도구로 등장을 하면서 어떤 경우에는 아예 오프 라인 매장이 필요가 없는 경우도 있고 온라인과 오프 라인 매장을 동시에 운영 하거나 추가로 배송을 위해서 창고 즉 WAREHOUSE 공간의 렌트가 필요로한 경우도 생기고 있습니다.
남이 안하는 미래의 비지니스를 운영 하는것도 중요 하지만, 더불어서 운영하고자 하는 비지니스의 최신 동향또한 알아보고 인지하는게 더 중요하다고 봅니다.

▶문의: (213) 663-5392

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