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외국인들의 미국 부동산 투자 동기와 유형들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]
곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트
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[조인스아메리카]    기사입력 2017/08/30 16:12
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▶문= 외국인들의 캘리포니아 부동산 투자의 최근 동향과 유형들이 궁금 합니다.

▶답= 첫번째는, 단순한 투자를 위해서 입니다. 과거에는 대규모 자본들은 상업용 부동산에 그리고 소규모의 투자가들은 콘도등을 위시한 거주용 부동산에 주로 투자를 해왔습니다. 지난 몇년간 거주용 주택의 가격이 크게 상승하고 동시에 상업용 부동산의 경우에도 가격 상승과 더불어 여러가지 변화되는 시장 상황상 투자 가능한 매물이 줄어들고 있는 현재에도 (예. 온라인 비지니스의 상승세로 소규모 retail 중심의 상가의 매매가 투자 가치가 줄어들고 대형 매장이 필요했던 여러 비지니스 프랜차이즈들이 파산을 하고 있는등의 비지니스 여건 변화) 여전히 외국인 투자자들을 마켓으로 이끄는것은 거주용 부동산의 계속된 렌트비 상승세 (렌트비가 오르면서 일정 이상 가격이 오른 경우라도 여전히 투자의 가치가 있고)와 렌트 중심의 임대에서 실거주 목적의 주택 구입의 수요가 가세 하면서 여전히 부동산 시장에 투자의 동인이 매력적으로 유지가되고 있기 때문 입니다. 또한 최근에는 주택의 단기임대 (에어비엔비) 나 일반 임대를 통해서도 수익률이 좋은 상황이기 때문에 중간 가격대 정도의 콘도나 타운홈에 대한 투자도 늘고 있는 상황 입니다.

두번째는, 위에서 언급한 “실소유 “목적과 더불어 “꾸준한 수입의 확보”등의 복수의 목적을 위한 부동산 구입의 증가 추세 입니다. 일단 외국인이 “투자용”으로만 부동산 구입을 생각하는 과거와는 다르게 새로운 이민과 더불어 거주용 주택등의 구입 그리고 사업체 운영을 위한 business 구입 그리고 임대목적을 위한 소규모 또는 중형 인컴 프라퍼티의 구입등 일종의 거주와 더불어 수입을 위한 동시 목표를 달성하기 위한 투자가 이어지고 있습니다.

이는 실소유의 목적으로 구입이 분류가 될수 있지만 아울러서 과거에 가지고 있던 투자만의 목표에서 벗어나서 “투자와 소유”의 형태를 결합한 새로운 형태의 투자 방식으로 새롭게 이름 지어지고 있다고 이해 하시면 될것 같습니다.

세번째는, 자녀들에 대한 투자를 통한 상속이나 증여등의 문제를 해결하기 위한 구입도 적지 않다는 것입니다. 나라에 따라서 다르고 케이스에 따라서 다르지만 새롭게 해외에도 자산이 형성이 되어있는 경우에는 외국에서 증여나 상속을 하려는 수요가 적지 않습니다 특히 미국내에 부동산등을 형성하고 미국내의 체류신분이 있는경우 이들 자산을 상속이나 증여등의 방법으로 합법적으로 넘겨 주려는 수요가 여전할것으로 보여 집니다.

네번째는, 미국의 부동산 소유시 ownership이 개런티 즉 보장이 되기 때문입니다. 한국이나 미국의 경우 부동산 소유를 하게 되면 (구입등으로) 해당 부동산에 대한 등기를 통해서 소유권이 보장이 되고 나중에 소유권 행사가 가능한 자산으로 보유가 가능 하지만 세계 모든 나라가 이러한 경우에 해당이 되는것은 아닙니다. 적지않은 경우 외국인의 부동산 소유가 금지가 되거나 일정 규제를 통한 소유 또는 땅에 대한 소유는 금지되고 리스 즉 leasehold의 권리만 일정기간 인정이 되는등 여러가지로 외국인에 의한 부동산 소유가 제한이 되어 지는 경우가 적지 않습니다. 미국의 경우에는 부동산을 취득한 경우 이에대한 재산권의 행사가 합법적으로 보장이 되기 때문에 외국에서의 부동산 투자가 끊이지 않고 있고 당분간은 이러한 추세가 계속이될 전망 입니다.

▶문의: (213) 663-5392

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