미국내 은행구좌 개설 후 주택 쇼핑하라

한국인이 미국 주택 구입하려면

취득세는 없지만 재산세는 한국보다 비싸
주택 매각 시 양도세는 미국이 훨씬 저렴

지난해 외국인이 미국에서 구입한 주택이 1530억 달러 어치나 된다는 자료가 최근 발표됐다.

중국과 캐나다인의 미국 주택 구입이 전체의 3분1이 넘지만 한국에서 온 바이어들도 상당수 될 것으로 추정되고 있다.

하지만 한국의 주택 구입 절차와 세금 관계 등이 미국과 다른 만큼 처음 투자를 하게 되면 여러가지 이유로 혼돈스러워 할 때가 있다.

미국에서 부동산을 구입하려면 가장 먼저 미국내 은행에 구좌를 오픈하는 것이 순서이며 부동산 매각 후 발생하는 수익에 대한 세금은 한국보다 낮은 편이다.

다음은 미국서 부동산 구입과 관련해서 기본적으로 알아 두어야 할 내용들이다.

◆은행계좌 오픈

미국에서 집을 구입하려면 은행계좌가 있어야 한다. 구입 자금이 전액 현금이라고 해도 반드시 은행을 거쳐야 하기 때문이다.

그러나 미국에 합법적으로 거주하지 않는 외국인이 은행계좌를 열기는 쉽지 않다. 상당수 은행들은 테러나 마약 등 불법자금을 차단하기 위해 신분이 확실하지 않은 사람에게는 은행계좌를 오픈해 주려고 하지 않는다. 한국계 은행은 미국에 합법적으로 체류할 수 있는 비자를 소지해야만 은행계좌를 개설해주고 있다.

하지만 LA한인타운내 주류 은행 중에서는 지점에 따라 외국인에게도 은행계좌를 열어주는 곳이 있다. 필요한 서류는 여권과 한국에서 사용했던 운전면허증 또는 크레딧이나 데빗카드를 보여주면 된다. 미국에서 은행계좌를 오픈 하려면 은행에서 보내는 메일을 받아 줄 주소가 있어야 된다.

한국에서 미국내 은행계좌에 부동산 구입자금을 송금하면 최소 2개월이 지난 다음에 사용하면 된다. 만약 은행계좌를 개설하지 못했다면 절차가 복잡하기는 하지만 한국에서 바로 미국내 에스크로의 신탁계좌로 송금하는 방법도 있다.

◆부동산 구입할 때 내야 하는 세금

미국에는 부동산 구입에 따른 취득세, 등록세, 교육세 등 특별세 부과가 없다.

◆부동산 매각시 수익에 대한 과세

부동산 구입 후 수년이 지나서 매각할 때 발생하는 양도차익(capital gain)에 대한 세금은 주거용 건물과 투자용 부동산이 서로 다르다.

주거용 주택은 홈 오너가 2년 이상 해당 주택에 거주할 경우 싱글은 25만 달러까지, 부부는 50만 달러까지 면세된다. 이 부분이 주거용 주택에 대한 가장 큰 투자 매력 중 하나라고 할 수 있다. 그러나 투자용 부동산은 언제 처분하느냐에 따라 세율도 달라진다.

구입 후 1년 이내 되팔 경우에는 건물주의 개인 소득에 따라 세율이 달라진다. 부동산 매각으로 인해 생기는 수익을 그 해 건물주가 벌어들인 소득에 더한 후 총 수입에 대한 세율이 결정되기 때문이다. 건물주의 총 소득에 따라 세율(tax bracket)이 정해진다는 뜻이다.

예를 들어 건물주의 일반 소득이 10만 달러이고 부동산을 매각해서 얻은 수익이 20만 달러라면 이 건물주의 세전 총 소득은 30만 달러가 되고 여기에 대해 세율이 결정된다.

참고로 미국의 개인 연방 세율은 소득에 따라 10%, 15%, 25%, 28%, 33%, 35%, 39.6% 등 총 7단계로 분류된다. 가주의 개인 소득 세율은 1.0%~13.3%다.

부동산 구입 후 1년이 지나서 팔 경우에는 매매차익에 대해 15%의 연방세가 부과된다. 가주 세율은 최대 9.55%까지다.

건물주가 다른 개인 소득이 많다면 투자용 부동산 매각시점은 가능한 1년 후로 잡는 것이 유리하다.

◆재산세

미국에서 부동산을 소유하게 되면 매년 재산세를 내야 하는데 세율은 주와 카운티 마다 다르다. 남가주 LA카운티의 기본 재산세율은 구입가격의 1%다. 80만달러짜리 주택을 구입했다면 매년 8000달러를 재산세로 내야 한다. 미국의 재산세율은 기준시가의 60%에 대해 0.25%가 적용되는 한국 보다 비싼 편이다.

여기에다 로컬지역의 학교, 도서관, 소방서 지원및 기타 주민 발의안 통과로 부과된 세금 등에 대한 지출(항목별로 수십달러~수백달러)을 감안하면 홈오너가 내야하는 재산세는 1.25% 정도로 생각하면 된다.

만약 투자용으로 구입한 주택이 새 단지에 위치하고 있어서 멜로루스 택스(신규 주택단지를 위한 개발 분담금으로 주택 구입가격의 0.5~1% 정도를 재산세 처럼 20년간 납부하는 것)를 내야 되는 상황이라면 재산세 비중은 더 늘어난다.

미국에서 재산세가 가장 높은 주는 뉴저지로 2.3%대를 기록하고 있다. 하와이가 0.3%대로 가장 낮으며 캘리포니아는 0.8%대로 전국 평균보다 낮은 수준이다.

가주에서 재산세율이 높은 카운티는 리버사이드로 1.13%이며 새크라멘토 인근의 알파인 카운티는 0.58%로 제일 낮다.

◆투자자가 2채 이상의 주택을 구입 할 경우

미국은 수십 채의 주택을 소유했다고 해도 아무런 법적 제한이 없다. 한국에서는 2채 이상을 구입 할 경우 보유 연도나 주택 수에 따라 매각 시 양도세율이 최고 60%까지 부과되지만 미국에는 주택 수에 따른 세금 차별 조항이 없다.

◆회사가 상업용 부동산 구입시 발생하는 세금

한국에서 온 방문객이 주거용 주택이 아닌 규모가 큰 상업용 부동산을 구입 할 때는 가능한 개인보다는 회사 형태로 소유하는 것이 융자 절차 등 여러 가지 면에서 유리하다.

외국인이라도 미국에서 회사를 설립하는데 있어서 별다른 문제는 없다.

회사가 상업용 건물을 구입하고 나서 1년 이내에 매각할 때 발생하는 수익에 대한 세율은 개인 처럼 그 회사가 당해 연도에 벌어들인 소득에 따라 세율이 정해진다.

현재 법인 소득세에 대한 연방 세율은 15%~35%다. 가주는 법인 소득세가 8.84%로 고정되어 있다.

법인 역시 소득이 많이 발생하는 기업이라면 투자용 부동산 매각은 구입 후 1년이 지난 다음에 하면 세금 지출을 줄일 수 있다.

또한 미국은 기업이 실제 업무와 관련 없는 부동산을 소유했다고 해서 정부로부터 별다른 법적 제한이나 세금과 관련된 제재는 없다.


박원득 객원기자