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큰 도시일수록 집값 상승폭도 크다

 이은영 객원기자
이은영 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2017/10/26 부동산 1면 기사입력 2017/10/25 19:00

주택재고 부족에 수요 급증이 원인
오클랜드, 7년 전 구입 주택 78% 수익

오리건 포틀랜드는 집값이 빠르게 상승하면서 셀러들이 큰 주택판매 차익을 얻었다. 사진은 포틀랜드 전경.

오리건 포틀랜드는 집값이 빠르게 상승하면서 셀러들이 큰 주택판매 차익을 얻었다. 사진은 포틀랜드 전경.

현재 주택시장은 주택가격이 높고 주택재고 부족 위기는 여전하고 신규 주택성장이 정체인 상태다.

이런 시장 동향으로 주택판매로 높은 수익을 얻는 사람들도 있지만 한편으로는 지난 50년 동안 어느 때보다도 더 많은 미국인들이 거주지를 임대해 살고 있다. 올해 안 61만 채 신규 주택 건축이 예상되고 많은 주택소유주가 높아진 주택가격으로 이사 대신 주택 리모델링을 통해 기존 주택 거주를 선택하지만 여전히 주택은 부족한 상태다.

퓨리서치센터(Pew Research Center) 인구조사국의 자료에 따르면 1965년 이후 어느 시점보다도 더 많은 미국 가정이 임대한 거주지에 살고 있으며 임대 가정은 2006년 31% 이상에서 지난해 37%까지 증가했다. 이 기간 동안 미국의 총 가구수는 760만 가구가 증가했다. 질로 분석에 따르면 현재 판매되는 주택 수는 1994년 주택 공급과 거의 같다. 문제는 23년 전과 비교해 6300만 명의 인구가 더 증가한 것이다.

지난 6월 발표된 하버드대학 주택연구 공동센터(Joint Center for Housing Studies)의 주택보고서에 따르면 세입자의 45%만이 거주지역 중간가격 주택의 모기지를 지불할 수 있는 것으로 나타났다.

전국 중간 주택가격은 20만 달러이지만 서부해안지역, 북동부 및 플로리다 같이 주택가격이 높은 지역에서 세입자가 주택을 구입하는 것은 훨씬 어렵다. 이 지역의 경우 세입자의 10%만이 주택 모기지를 지불할 수 있다고 보고서는 밝혔다.

적어도 2년1개월 이상 구입 주택에서 거주할 계획이라면 임대료를 내는 것보다 주택을 구입하는 것이 재정적으로 유리하다. 미국 주택소유주들은 한 주택에서 7년5개월 동안 거주하면 판매할 때 평균 4만 달러를 버는 것으로 나타났다. 이는 처음 주택구입 가격보다 24% 증가한 것이다.

◆주택판매로 50% 이상 수익 내는 도시

50% 이상 주택판매 수익을 낸 톱 10 도시는 재고부족과 강력한 수요로 인해 주택가치가 극대화되면서 빠른 속도로 성장했다. 이 도시들에서 바이어가 주택을 구입하기 어렵지만 셀러에게는 좋은 기회를 제공했다.

주택시장의 빠른 회복은 지난 몇 년 동안 특히 서부해안 지역의 주택가격을 기록적인 수치로 상승시켰다. 하지만, 모든 주택소유주가 주택판매에 나선 것은 아니다. 주택판매로 수십만 달러를 현금으로 바로 손에 쥘 수 있지만 멀티오퍼가 많은 또 다른 경쟁구도의 주택시장에서 바이어가 되고 싶지 않아 주택을 판매하지 않고 있다.

마켓워치는 부동산사이트 질로(Zillow)의 자료를 인용해 7-9년 전 주택을 구입한 사람들은 주택판매를 할 때 23만5000달러 혹은 일 년에 3만4000달러를 벌며 78%의 투자수익을 얻었다고 밝혔다. 이는 캘리포니아 오클랜드에 거주하는 셀러가 주택을 구입한 지 7년3개월 만에 재판매로 벌은 평균 수익이다.

오리건 포틀랜드에서는 지난해 셀러가 9년 전 지불한 주택 가격보다 14만5000달러가 많은 65% 수익을 냈다. 비싼 주택가격으로 명성이 자자한 캘리포니아 샌호세는 9년8개월 동안 56.5%(27만1150달러)나 수익을 냈다.

이외 지난 10년 동안 50% 이상 주택판매 수익을 올린 도시는 덴버(56%, 11만9500달러), LA(54%, 20만 달러), 새크라멘토(54%, 8만2500달러), 시애틀(53%, 18만5000달러), 필라델피아(52%, 4만225달러), 뉴올리언스(51.5%, 8만1000달러), 보스턴(50%, 18만2500달러)이었다.

이런 주택판매 가격 형성에는 젊은 바이어층인 밀레니얼세대가 큰 영향을 끼치고 있다. 밀레니얼세대들이 가장 원하는 대표적인 도시는 플로리다 마이애미, 올랜도, 솔트레이크 시티다. 그 뒤를 이어 시애틀, 휴스턴, LA, 버팔로, 뉴욕 알버니 순이다. 밀레니얼세대들이 거주를 원하는 이 도시 순서는 일자리와 경제를 반영하고 있다.

지난해부터 다시 부동산시장을 뜨겁게 달구고 있는 플리핑으로 부동산 수익을 위해 7-10년을 기다릴 필요가 없다. 만약 11만 달러에 주택을 구입하고 개조에 3만달러를 투자했다면 대부분 주택소유주는 20만 달러 이상에 팔고 싶어한다. 하지만, 투자자가 아닌 일반 주택소유주가 집을 축소해 이사하거나 교외로 나가지 않는 이상 주택개조 판매 후 같은 지역에서 낮은 가격으로 주택을 다시 구입하기란 쉽지 않다.

빠르게 성장하는 도시 10

댈러스 비즈니스저널에 따르면 세계적인 명품브랜드 루이뷔통이 추진하는 10만 스퀘어피트 규모 제조공장을 설립하는 2000만 달러 프로젝트 후보지로 텍사스주 존슨카운티의 소도시인 킨(Keene)이 거론되고 있다. 또한, 렌털 프로퍼티에 투자하기 가장 좋은 도시 톱5 에 텍사스주 3개 도시가 선정되며 텍사스주 고용과 주택 및 상업용 부동산 시장은 더욱 집중 조명받고 있다.

이를 뒷받침해주듯 미국에서 가장 빠르게 성장하는 도시 1위로 텍사스주 프리스코(Frisco)가 선정됐다. 댈러스 인근 교외지역인 프리스코는 일자리와 인구의 빠른 성장으로 신용조사기관인 월렛허브(WalletHub)가 선정하는 가장 빠른 성장 도시 1위에 올랐다. 프리스코에는 전국비디오게임박물관(National Video game Museum)을 비롯한 텍사스리그에서 활약하는 프리스코 러프라이더스(Frisco RoughRiders)의 홈구장인 닥터페퍼 아레나(Dr Pepper Arena), 댈러스 카우보이(Dallas Cowboys) 본사 등이 있다.

텍사스주 프리스코를 이어 빠르게 성장하는 도시 순위는 워싱턴 켄트(Kent), 플로리다 리하이(Lehigh), 아이다호 메리디안(Meridian), 텍사스 미드랜드(Midland), 텍사스 맥키니(McKinney), 플로리다 포트마이어스(Fort Myers), 텍사스 오스틴(Austin), 캘리포니아 플레젠턴(Pleasanton) 순으로 10위 안에 텍사스주 도시 4개가 선정됐다.

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