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16유닛 이상 아파트 매니저 상주해야

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2017/11/02 부동산 1면 기사입력 2017/11/01 21:20

상업용 부동산 관리 요령

상업용 부동산 규모가 크다면 매니저를 고용하거나 전문 업체한테 관리를 맡기는 것이 바람직하다.

상업용 부동산 규모가 크다면 매니저를 고용하거나 전문 업체한테 관리를 맡기는 것이 바람직하다.

유닛 수 적을 경우 건물주가 직접 관리 가능
관리 전문가에게 맡기면 심적 부담서 벗어나
관리비용은 월 렌트 수입의 5~12% 정도


임대 목적의 부동산을 구입하게 되면 가장 먼저 고민하는 것이 바로 누가 건물을 관리하느냐다.

아파트건 상가건 사람이 머무르는 공간은 항상 주기적으로 건물을 관리해야 하고 세입자와도 소통이 필요하기 때문이다.

2유닛이 거주하는 듀플렉스 정도는 건물주 혼자서도 관리가 가능하겠지만 4유닛 이상이 되면 부담을 느낄 때가 많다.

상업용 부동산을 건물주가 혼자서 관리하는 것이 좋은지 아니면 전문 회사에게 맡기는 것이 좋은지를 비교해 봤다.

◆건물주가 관리할 때

유닛이 적거나 건물주가 시간적으로 여유가 있다면 스스로 건물을 관리할 수 있다. 다만 이럴 경우 건물주가 세입자를 상대로 연락을 주고 받을 수 있어야 하며 간단한 서류도 영문으로 작성할 줄 알아야 한다.

유닛을 소유하고 있다면 크고 작은 일들이 건물 내에서 발생하게 된다. 또한 세입자가 렌트비를 제때에 내지 않으면 직접 찾아가거나 전화, 우편 메일을 통해 페이먼트를 독촉해야 한다.

간단한 수리문제는 건물주가 직접 고칠 수 도 있다. 하지만 기술자가 해야 될 큰 공사라면 전문 업자를 불러서 해결해야 한다.

밀린 렌트비와 관련하여 페이먼트를 독촉할 때는 부동산 전문 변호사의 도움을 얻어서 필요한 서류를 보내는 것이 좋다.

이밖에도 세입자로 부터 렌트비를 직접 받아야 하며 건물 유지에 대한 각종 비용 지출도 건물주가 집행하면 된다.

세입자가 나가면 새로운 입주자를 찾기 위해 신문이나 인터넷에 렌트 광고를 내거나 건물 앞에 렌트 사인판을 걸어 놓아야 한다.

예비 세입자가 나타나면 크레딧 조사를 해야되고 전에 살던 아파트 관리자한테 전화를 걸어 렌트비를 잘 냈는지도 확인해야 한다.

상가의 경우 매년 새로 계산되는 트리플 네트(NNN:세입자가 건물 재산세와 보험료, 공동구역 관리비를 내는 것) 인상분에 대해 세입자한테 직접 설명해야 하며 입점한 업주가 리스 종료 후 나가면 새로운 테넌트도 찾아야 한다.

렌트비 인상이 미리 정해진 요율이 아닌 인플레이션이나 CPI(소비자 물가 지수)에 따라 변동된다면 이에 대한 수치가 어떻게 되는지도 알고 있어야 한다.

이러한 일들은 건물관리의 전형적인 기본 업무라고 할 수 있으며 건물주가 감당할 수 있는지에 대해서는 본인 스스로가 판단해야 한다.

건물을 직접 관리한다면 매니저나 관리회사에 대한 비용 지출을 절약할 수 있다는 장점은 있지만 모든 과정을 건물주가 해야 된다는 부담감을 안게 된다.

만약 세입자와의 여러 문제들이 간단하게 해결되지 않거나 렌트비가 밀려 퇴거소송이라도 해야 된다면 건물주 혼자서 감당해야 된다는 것도 셀프 관리의 단점이라고 할 수 있다.

◆매니저/매니지먼트 회사가 관리할 때

건물주의 심적 부담을 줄일 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 비용이 발생하기는 하지만 건물 관리에 필요한 모든 것을 맡길 수 있어서 정신적인 스트레스에서 벗어날 수 있다.

렌트비를 받거나 새로운 세입자를 찾는 일도 매니저나 관리회사에 일임할 수 있다.

건물에 대한 수리 요청도 관리인이 직접 연락을 받기 때문에 한밤중에 전화 받을 일이 없어진다.

건물과 관련된 모든 문제와 세입자와의 소통을 건물 관리회사가 담당하기 때문에 건물주가 직접 세입자와 연락을 주고 받을 필요가 없다.

관리 비용은 업체에 따르다. 대략 월 렌트 수입의 5~12%를 받고 있다. 한달 렌트 수입이 3만 달러라면 매월 1500~3000달러가 나가는 셈이다. 관리비는 아파트가 높고 비교적 관리가 쉬운 상가는 낮은 편이다.

아파트의 경우 16유닛부터는 매니저가 해당 아파트에서 상주해야 된다. 이럴 때는 매니저에게 무료로 한 유닛을 제공해 주거나 한달 렌트비의 일정 비율에 대해서 크레딧을 주는 경우도 있다. 한달 렌트비가 3000달러라면 1500달러만 받고 매니저를 입주시키는 방식이다.

상주 매니저는 세입자로부터 매월 렌트비를 받아주고 수리 등 자잘한 문제가 발생하면 스스로 고치거나 이를 메모해서 건물주에게 연락해 주는 일을 하게 된다.

매니저와 별도로 매니지먼트회사가 따로 있다면 그곳에서 건물 관리에 필요한 일들을 건물주 대신 처리해 준다.

부동산 전문가들은 "유닛 수가 많으면 건물주가 하기보다는 전문 매니지먼트 회사를 선정해서 일을 맡기는 것이 더 효율적"이라고 조언하고 있다.

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