‘광역밴쿠버 단독주택 30년간 10배 올라’

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <8>

광역 밴쿠버의 단독주택 평균가격은 지난 30년간 10배가 넘게 올랐으며, 프레이저 밸리의 경우에는 28년간 7.5배에 가까운 상승을 보인 것으로 나타나고 있습니다.


▨ 광역 밴쿠버가 프레이저 밸리 보다 많이 올라

우선, 광역 밴쿠버(Greater Vancouver)는 지난 1977년부터의 단독주택(Detached House)과 콘도(Condominium)의 평균가격(Average Price)을 월별로 발표하고 있습니다.

이 평균가격이라는 개념은 매월 거래되는 주택의 가격을 평균한 것이며, 1977년부터 2006년까지는 기간상 30년이 됩니다.


그런데 1977년 1월의 광역 밴쿠버 단독주택 평균가격은 69,600 달러였으며, 2006년 12월에는 775,722 달러가 되었습니다.


30년간의 단순 상승률이 무려 1,014.5%에 달하여, 이것은 단독주택의 평균가격이 30년간 10배가 넘게 올랐다는 말이 됩니다.
이러한 가격 상승을 연간 복리로 계산하면, 30년간 연평균 8.37%로 상승하였다는 의미입니다.


다음으로, 프레이저 밸리(Fraser Valley)는 지난 1979년부터 단독주택의 평균가격을 월별로 발표하고 있습니다.
1979년 초부터 2006년 말까지는 28년이라는 기간이 됩니다.


그런데 1979년 1월의 프레이저 밸리 단독주택 평균가격은 57,890 달러이었으며, 2006년 12월에는 그 가격이 487,867 달러가 되었습니다.


28년간의 단순 상승률이 742.7%에 달하여, 이것은 단독주택 평균가격이 28년 만에 7배 반 정도가 되었다는 의미가 됩니다.
이러한 가격 상승을 연간 복리로 계산하면, 28년 동안 매년 7.91%로 상승하였다는 뜻입니다.


이상에서 보면, 광역 밴쿠버는 30년간 연평균 8.37%로 상승하였으며, 프레이저 밸리는 28년간 연평균 7.91%로 상승하였다는 것을 알 수 있습니다.
다시 말하자면, 광역 밴쿠버의 부동산가격 상승률이 프레이저 밸리를 앞선다는 것을 알 수 있다는 의미가 됩니다.


비교의 정확성을 높이기 위하여 광역 밴쿠버의 1979년 1월부터 2006년 12월까지로 계산하면, 28년간 946.9%가 상승하여 9배 반이 되었다는 의미가 됩니다.


이는 복리 기준으로 연평균 8.75%가 상승한 것이며, 이는 프레이저 밸리의 같은 기간 수익률 7.91% 보다 높습니다.
따라서, 일반적으로 광역 밴쿠버의 단독주택 상승률이 프레이저 밸리의 단독주택 상승률 보다 높다고 할 수 있습니다.


▨ 투자 시점에 따라 수익률은 많은 차이를 보여

그런데, 위의 계산 결과로부터 광역 밴쿠버에서 30년간의 연평균 상승률(8.37%) 보다 최근 28년간의 상승률(8.75%)이 더 높다는 사실도 알았습니다.
즉, 계산 기간이 달라지면 상승률도 달라진다는 것입니다.
이에 대하여 조금 더 알아 보기로 합니다.


1981년 1월에 광역 밴쿠버의 단독주택에 투자하여 2006년 12월까지 계속하였다면, 337.8%가 올라서 26년간 연평균 5.84%의 수익률을 얻었을 것입니다.
과거의 그래프를 보면 바로 알겠지만, 1981년 초는 부동산 가격 폭등하여 1년간의 상승률이 100%를 넘기도 하였던 꼭지이었습니다.


1995년 1월에 투자를 하였다면 2006년 12월까지는 91.2%가 올랐고, 이는 12년간 연평균 5.55%의 수익률을 올렸다는 의미입니다.
당시는 홍콩 반환이라는 이슈에 따라 부동산 가격이 급등하였었고, 1995년 초는 그러한 상승의 천정 부근에 해당하는 시기입니다.


그렇지만, 1999년 1월에 투자를 하였을 경우에 2006년 12월까지는 124.0%가 올라 8년 동안 매년 10.61%의 수익률을 올렸을 것입니다.
그 1999년 초는 홍콩반환에 따른 급등의 조정을 겪은 시점으로서, 이른바 바닥 시점이라고 할 수 있습니다.


그런데 2002년 1월에 투자를 하였다면 2006년 12월까지 5년간 113.2%가 올라서 연평균 16.34%의 수익률을 올렸다는 계산이 나옵니다.
부동산 가격이 조정을 보인 이후 어느 정도의 기간 동안 상승준비를 하다가, 본격적인 상승세를 보이기 시작한 시점이 바로 2002년 초입니다.


이상에서 살펴보면, 꼭지에서 투자하였을 경우에는 2006년 말까지 연평균 5% 내외의 수익률을 올린 것으로 계산되고 있습니다.
그렇지만, 바닥이나 급등직전에 투자를 시작하였을 경우에는 그 2배 내지는 3배의 수익률을 기록한 것으로 나타나고 있습니다.


어느 시점에 투자를 하였느냐에 따라서 수익률은 커다란 차이를 보이는 것이 당연합니다.


물론, 꼭지인 1995년 1월에 투자를 시작하여 바닥인 1998년 12월에 투자를 종료하였다면, 연평균 4.58%의 마이너스 수익률을 올린 것으로 계산할 수 있습니다.
즉, 투자의 시점을 잘못 잡으면 밴쿠버의 부동산 투자에서 손해를 볼 수도 있는 가능성이 있다는 말이 됩니다.


1995년 초에 시작한 단독주택 투자는 8년이 지난 2003년 초에 투자원금(이자 무시) 수준이 됩니다.
그 이후의 상승세에서도 수익률은 그다지 높아지지 않았다는 것을 위의 예에서 알 수 있습니다.


따라서 투자의 시기가 중요한 문제로 등장합니다.
즉, 타이밍(Timing)이 중요하다는 말입니다.
바닥에서 사지는 못하였다고 하더라도 꼭지에서는 팔고 싶은 것이 투자자의 희망사항인데, 어느 시점이 꼭지인지는 판정하기가 쉽지 않다는 측면이 있습니다.


실제로 투자를 하려고 할 경우에는, 이러한 투자시기라는 문제와 아울러 투자대상이라는 문제도 동시에 고려하여야 하는 요인입니다.


당연히, 주택을 단순한 투자 대상으로만 보는 견해에는 한계가 있습니다.
금융상품이 가지지 못하는 장단점을 주택은 가지고 있기 때문에, 단순히 수익률 비교로 끝날 문제는 아닙니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
604-999-8949/4989
www.CanadaNet.co.kr

◆이 기사에 대한 '의견'을 아래 공란에서 쓸 수 있습니다.

▷중앙닷씨에이 www.joongang.ca