[상 법] 셀러 계약 위반 시 보상 청구

이 승 호 / 상법 변호사

계약해지와 피해보상 청구 등 가능
바이어는 계약 준수 의지 증명해야

부동산을 구입하려고 에스크로를 개설했으나 셀러의 이유 없는 거부로 에스크로를 마감하지 못하는 경우가 많이 있다. 부동산 매매의 바이어로서 계약위반을 한 셀러에 청구할 수 있는 보상에 어떤 것이 있는지 알아본다.

부동산 매매에 있어서 셀러가 계약위반을 했을 때, 셀러는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있다. 첫째, 부동산 매매계약을 해지할 수 있다. 둘째, 셀러의 계약위반에 따른, 피해보상을 청구할 수 있다. 셋째, 셀러의 사기가 있을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있다. 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우라도, 바이어가 피해보상을 청구하기 위해서는 바이어는 매매계약서에 따른 모든 조건을 실행할 의사와 준비가 되어있다는 것을 증명해야 한다. 넷째, 셀러로 하여금 부동산을 강제 매각을 요구하는 소송을 할 수 있다.

바이어가 부동산 매매계약서상의 모든 의무를 성실히 실행했거나 실행할 준비가 되어있다는 것을 증명한 후, 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우, 바이어가 청구할 수 있는 피해보상은 다음과 같다.

첫째, 셀러에게 실질적으로 지급된 금액, 둘째, 부동산 타이틀 문서나 부동산 매매과정에서 발생한 비용, 셋째, 계약위반이 발생한 당시의 부동산 시가와 계약서에 명기된 가격과의 차이, 그리고 이자 등의 피해보상을 청구할 수 있다. 예를 들어, 셀러가 에스크로의 클로징을 계약한 시한 내에 하지 못하고 클로징이 됐을 경우에는 클로징이 늦어진 기간 동안의 세입금(Rent)을 보상금으로 청구할 수 있다. 또한, 바이어가 구매하려는 부동산을 구매한 후 제삼자에게 매매할 목적으로 구입하려고 했고 이 사실을 셀러에게 계약 당시 알렸을 경우에는 피해보상의 일부로 손해 본 이익금을 청구할 수 있다. 이런 경우, 셀러가 바이어의 구매목적을 알고 있었어야 한다.

부동산의 타이틀은 양도가 됐으나 타이틀이 관련된 조항이 아닌 계약사항을 셀러가 위반했을 경우에는 바이어는 셀러의 계약위반에 따른 부동산의 가치 하락한 만큼 피해보상을 청구할 수 있다. 만약 셀러의 계약위반이 제삼자의 사주나 계약방해에 의하여 발생했을 경우에는 바이어는 피해보상 청구를 셀러에게뿐 아니라 계약방해를 한 제삼자에게도 청구할 수 있다. 예를 들어 제삼자가 자신이 부동산을 구매하기 위하여 셀러를 유인하여 바이어와의 계약을 위반하게 했을 경우, 바이어는 제삼자에게 계약위반에 관한 책임을 물을 수 있다.

마지막으로 바이어는 셀러가 계약을 위반하고 부동산 매각에 동의하지 않을 경우 계약에 의하여 매각을 강요하는 소송을 할 수 있다. 다른 계약과 달리 부동산 계약 위반은 부동산이 갖고 있는 특수성에 의하여 다른 금전적인 배상이 적당하지 않을 수 있다. 이런 경우 바이어는 셀러로 하여금 부동산 매각을 강요하는 소송을 할 수 있다. 이상 설명한 배상 방법은 바이어가 가진 권리이므로 이 중에서 어떤 배상을 요구할지는 상황마다 다르지만 소송을 제기할 때 모두 제기할 수 있다.

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