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여러 은행에 동시 신청하면 불법 될 수도

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2017/11/23 부동산 3면 기사입력 2017/11/22 18:07

홈 에퀴티론과 라인오브크레딧
에퀴티 융자는 한번에 일시불로 대출
HELOC은 카드처럼 필요 할때만 인출
이자 페이먼트는 소득세 공제 혜택

주택을 담보로 하는 대출에는 홈 에퀴티 론과 라인 오브 크레딧 두 가지가 있다.

주택을 담보로 하는 대출에는 홈 에퀴티 론과 라인 오브 크레딧 두 가지가 있다.

주택을 담보 융자에는 홈에퀴티 론(HEL)과 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 두 가지가 있다. 1차 모기지 융자가 남아있다면 HEL과 HELOC은 2차 융자가 된다.

HEL과 HELOC은 집을 담보로 융자를 받는 것은 같지만 돈을 인출하는 것과 상환 방법, 그리고 이자 종류가 다르다.

주택 소유주의 비상금이라고 불리는 두 가지 담보대출의 특징들을 살펴봤다.

홈에퀴티 론

HEL은 주택을 담보로 큰 금액의 특별한 사용처가 있을 때 이용하기에 적합한 융자 형태다.

예를 들어 주택을 리모델링 하려는데 필요한 자금이 10만달러라면 이 금액을 한번에 뽑는 방식이다.

HEL은 융자기간이 보통 5~30년이며 매월 상환하는 금액에 이자와 함께 원금이 포함되어 있다.

이자는 상환기간 동안 고정되어 있으며 주택가치 대비 융자금액(LTV)은 80%가 일반적이다.

즉 주택가치가 80만달러라면 64만달러까지 에퀴티융자를 해준다는 뜻이다. 만약 1차 모기지 잔액이 50만달러라면 이 주택에 대한 HEL 융자 가능액은 14만달러가 된다.

LTV 비율은 은행마다 다르며 적극적인 렌더는 90%도 가능하지만 보수적인 은행은 80% 미만으로 내려가는 경우도 있다.

홈에퀴티 라인오브크레딧

주택을 담보로 하는 것은 HEL과 같다. 하지만 HELOC은 융자 승인 금액을 한번에 인출하지 않고 필요할 때만 꺼내 쓸 수 있다는 점이 HEL과 다르다.

HELOC은 쉽게 말하면 크레딧카드와 비슷하다. 은행으로부터 일정액을 승인 받아도 홈오너가 돈을 빼쓰지 않는 한 이자를 낼 필요가 없다.

크레딧카드처럼 사용한 금액에 대해서만 이자를 내면 된다.

HELOC을 10만달러까지 승인 받은 후 홈오너가 3만달러를 사용했다면 이 금액에 대한 이자만 내면 된다. 만약 3만달러를 다시 갚았다면 이자 발생은 없다.

HELOC은 일반적으로 10년까지 이자만 내고 그 이후부터 10년 또는 20년 동안 원금과 이자를 갚아야 한다.

HELOC은 HEL과 달리 변동 이자율이 적용되는 경우가 대부분이다.

HEL과 HELOC의 장점

크레딧카드와 달리 주택 담보 융자에 대한 이자는 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 연방 세법에 따르면 에퀴티 융자로 인한 이자는 최대 10만달러까지 소득 공제를 받을 수 있도록 규정되어 있다.

HEL과 HELOC의 단점

주택을 담보로 하는 융자이므로 부동산 경기가 나빠져서 집값이 떨어지면 주택가치 보다 빚이 많은 상황이 될 수 있다.

또한 홈오너가 페이먼트를 하지 못하면 은행으로부터 차압을 당할 수 도 있다.

1차 모기지 렌더가 차압을 하면 주택 매각 후 생기는 자금으로 1차 융자금을 갚고 나머지 돈으로 2차 융자인 HEL과 HELOC에 대한 빚을 갚게 되어 있다.

집 구입 후 바로 융자를 신청할 수 있나

주택 담보 대출은 에퀴티가 20% 이상만 있다면 언제든지 신청이 가능하다.

다운페이먼트를 20% 이상 했다면 주택 구입후 바로 신청해도 융자를 받을 수 있다.

HELOC을 여러 곳에서 신청할 수 있나

충분한 에퀴티만 있다면 이론적으로 가능하다. 하지만 홈오너가 두 개 이상의 렌더로부터 동시에 HELOC을 신청할 때 이러한 사실을 은행한테 공개하지 않으면 융자 사기로 걸릴 수 있다.

금융위기 이전에는 여러 은행으로부터 동시에 융자를 신청하는 경우가 많았다. 그러나 금융위기가 터지고 나서 일부 홈오너들이 여러 개의 HELOC을 동시에 신청한 후 융자금을 모두 인출하고 나서 집을 포기하는 사례들이 많아지자 지금은 은행들이 모두 확인하고 있다.

신청 자격은 어떻게 되나

연체기록이 없는 상태에서 크레딧 점수가 620점 이상이면 신청할 수 있다.

은행에서는 홈오너의 신용점수와 상환 능력, 소득대 채무(DTI) 비율이 융자 기준에 맞으면 여러가지를 검토한 후에 승인 여부를 알려준다.

융자 처리 기간은 은행마다 다르지만 대략 2~4주 정도가 소요된다.

어느 은행이 좋은가

주택 담보대출은 일반 메이저 은행을 비롯해서 온라인 융자 업체 등도 취급하고 있다.

가능하면 여러 은행을 알아 본 후 가장 좋은 조건을 제시하는 렌더를 선택하면 된다.

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