[부동산 가이드] 유산상속 매매(Probate Sale)

유언장이나 신탁계좌 없는 부동산은
법원의 승인에 따라 매매 및 분배해야

한인들의 미국 부동산 매매가 늘어나면서 'Probate Sale'이라는 부동산 단어를 접하게 되고 그에 관한 궁금증이 생기게 되었다. Probate Sale이라는 것은 유산으로 상속된 부동산을 의미하는데, 법원에 승인이 필요한 경우와 그렇지 않은 경우 둘로 나뉜다. 이에 대해 간단히 알아보고자 한다.

첫째, 법원의 승인이 필요없는 유산 상속의 타이틀을 Family trust가 가지고 있는 경우이다. 유언장이나 신탁계좌가 없는 경우의 부동산은 반드시 법원의 승인이 필요하다. 이때에는 법정을 거쳐 부동산을 매매하고 이에 대한 유산 분배를 하게 된다.

둘째, 부동산 구입을 원하는 바이어들은 Probate Sale이라는 것을 숙지해야 하고 처음에는 다른 딜과 마찬가지로 오퍼를 쓰게 된다.

셋째, 오퍼가 받아들여지면 Court Hearing 날짜가 약 30~90일 정도쯤에 잡히며 바이어는 이전에 은행 융자나 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해지(Contingency Removal) 해야한다. 법원에서 결정이 나기 전까지는 완전히 딜이 된 것이 아님을 주의하자.

넷째, 바이어의 경우 구입가격의 10%에 해당하는 디파짓을 법원 Hearing 날짜 전에 법원에 납부해야 한다. 이때 법원에서는 부동산 에이전트를 통해 MLS 등을 통해2차 매매공고를 하게 된다. 이때 코트의 날짜와 가격도 함께 올려서 구입에 관심이 있는 다른 바이어들도 경매에 참가할 수 있도록 하게 된다.

다섯째, 이와 같은 경매가 시작되고 참석하게 되면 1차 가격에 최소 5% 이상 높은 가격을 제시하여야 한다. 예를 들어 100만 달러에 1차 오퍼가 결정돼 있다면 경매에 참가할 시 105만 달러 이상을 제시해야 하고, 그 후에도 가격이 더 올라갈 수 있다. 1차 바이어가 105만 달러 이상의 금액을 제시하지 못한다면 현재 오퍼에 이긴 상태라도 구입이 힘들어지게 된다.

여섯째, 가격이 책정이 되면 집에 컨디션이나 융자 문제 등 어떠한 조건도 제시할 수 없게 된다. (No Contingency, unconditional offer)가 되어야 입찰이 가능하다.

일곱째, 법원이 정해준 금액이나 디파짓을 해야 하는 경우에는 cashier's check만 가능하다. 그렇기 때문에 입찰에 성공한다고 하더라도 본인 개인의 이유로 매매를 잘 마무리하지 못한다면 디파짓 등 물질적인 손해를 보게 되기 때문에 잘 고려해야 한다.

여덟째, 입찰이 끝난 후 제일 많은 금액을 제시한 마지막 바이어가 매물을 사게 될 경우 처음에 오퍼를 쓴 바이어의 디파짓은 환불받을 수 있다. 만일 1차에 오퍼에 바이어가 끝까지 딜을 해서 최종 바이어가 되었을 경우에는 먼저 디파짓 한 돈이 계속 사용된다.

에이전트가 보는 관점에서 법원에서 컨펌을 받아야 하는 경우 복잡하고 시간도 오래 걸린다. 법원의 컨펌이 없는 경우는 이에 비하면 덜 복잡하다고 보면 된다. 더 자세한 내용이 궁금한 점이 있다면 변호사나 CPA 등 전문가에게 자세히 상담을 받고, 미리 중요한 포인트를 꼭 숙지하도록 하자.

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미쉘정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장