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[부동산 Q&A] 주택 매입 위한 에스크로 들어가도…융자 승인 안되면 21일 이내 취소 가능

[LA중앙일보] 발행 2017/12/21 부동산 2면 기사입력 2017/12/20 19:22

Q: 주택을 구입하기 위해 에스크로 계약을 체결하려고 하는데, 만약 중간에 사정이 바뀌어 주택을 구입하지 못하게 되면 어떻게 하나 하는 걱정이 듭니다. 중간에 매매 계약을 취소할 수 있는 조항들이 있나요.

A: 주택 매매 계약을 했다고 해서 반드시 주택을 구입해야 하는 것은 아니다. 중간에 융자가 나오지 않아 주택을 구입하지 못할 수도 있고, 주택에 큰 문제가 발견돼 매입을 포기할 수도 있다. 이러한 문제들이 발생할 것을 고려해 일반적으로 주택 매매 계약시 컨틴전시 조항을 넣게 된다. 컨틴전시에는 일반적으로 3가지 있다.

첫 번째는 융자 컨틴전시다. 즉, 융자은행이 바이어가 신청한 융자를 거절하면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 매매 계약을 체결하면서 론 컨틴전시 기간으로는 21일이 설정된다. 즉, 21일 이내 융자가 결정되지 않으면 바이어는 매입을 포기할 수 있다. 셀러 입장에서는 21일이 지나면 론 컨틴전시가 없어지는 것이다.

두 번째는 감정(Appraisal) 컨틴전시다. 부동산의 감정가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 즉, 감정가가 매매 가격에 미치지 못하면 가격을 다시 조정하거나 매입을 취소할 수 있다는 것이다. 감정 컨틴전시 기간은 보통 17일이다.

감정 컨틴전시는 론 컨틴전시와도 깊은 연관이 있다. 융자은행이 융자를 내줄 때 일반적으로 감정가를 기준으로 융자액을 정하기 때문이다. 이를테면, 50만 달러의 집을 사려고 10만 달러(20%)를 다운페이먼트하고 40만 달러(80%)의 융자를 받으려고 했는데 감정가격이 45만 달러로 책정이 나왔다면 45만 달러의 80%인 36만 달러의 융자가 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 4만 달러를 추가로 부담해야 한다. 만약 감정 컨틴전시가 없다면 4만 달러를 추가로 부담할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다.

세 번째는 인스펙션 컨틴전시다. 즉, 집의 상태를 체크해보고 문제가 있으면 매매 계약을 취소할 수 있다는 조건이다. 인스펙션 컨틴전시도 일반적으로 17일이 주어진다. 따라서 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구를 하고 절충을 하는 것이 바람직하다.

그외 지금 살고 있는 집을 팔고 이사 갈 집을 구입해야 하는 상황이라면 새집 구입을 조건으로 내걸 수도 있고, 각종 리포트들을 조건으로도 가능하다.

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