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매물 부족해 주택가격 6년째 상승

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2017/12/28 부동산 2면 기사입력 2017/12/27 20:55

2017년 가주 주택 시장 결산
모기지 이자율 3% 후반대 유지
렌트비는 전년 대비 10% 상승
거래량은 연율기준 40만채 넘겨

올 주택시장은 인벤토리 부족으로 인해 집값이 상승한 해라고 분석할 수 있다.

올 주택시장은 인벤토리 부족으로 인해 집값이 상승한 해라고 분석할 수 있다.

올해 주택시장은 매물 부족현상이 계속 이어졌으며 집값은 2012년 이후 6년째 지속적으로 상승한 해라고 진단할 수 있다.

모기지 이자율은 당초 예상과 달리 3% 후반대의 사상 최저 수준을 유지했으며 바이어의 주택 구입능력이 점차 감소하고 있음에도 거래량은 연율기준 40만 채를 넘겼다. 셀러에게는 높은 집값 상승과 바이어에게는 낮은 이자율을 얻게 해 준 한해였다.

2017년 주택시장을 분석해 봤다.

◆인벤토리 부족

인벤토리 부족 현상은 2017년 내내 이어졌다. 지난 1월 3.7개월치로 시작했던 2017년 재고 물량은 5월 들어 2.9개월치로 더 하락했다. 마켓에서 바이어를 기다리는 매물이 1년 동안 2~3개월대의 빡빡한 상태를 유지하면서 집값 상승의 원인이 됐다.

정상적인 시장에서의 인벤토리는 6~7개월치가 적정 수준이지만 리스팅 부족 현상은 좀처럼 나아지지 않았다.

집값 상승률이 매우 높은 북가주 베이지역은 남가주보다 인벤토리 물량이 더 부족한 상황으로 2017년에 1~2개월치 수준에 불과했다

한인들이 선호하는 라크레센타와 라카냐다 풀러턴 지역의 인벤토리도 평소의 절반 수준으로 하락하면서 바이어들의 매물 고르기가 힘든 한 해 였다고 평가할 수 있다.

◆3% 후반대 모기지 이자율

가주에서 렌더들이 제공하는 30년 고정 모기지 이자율은 4.15%로 출발했다.

그 후 10년 만기 재무부 채권 이자율이 매월 조금씩 하락하면서 모기지 이자율은 9월 들어 3.8%대로 하락했다. 현재 모기지 이자율은 컨포밍 융자 기준 3.8%대를 유지하고 있으며 역사상 가장 낮은 수준이라고 할 수 있다.

당초 전문가들의 예상은 4% 중반 이상이었지만 막상 뚜껑을 열고 보니 모기지 이자율은 다행히도 상승보다는 하락하는 모습을 보여줬다.

지난해 11월 3%대 중반에서 거의 1% 포인트가 뛰었던 모기지 이자율은 트럼프의 대규모 인프라 투자 계획이 예상보다 부진해지면서 이자율 상승을 낮춰주는 역할을 했다.

2016년 하반기 때의 4.5%대에 비하면 많이 떨어진 것으로 바이어들의 주택 모기지 페이먼트를 낮춰주는 요인이 됐다.

5년 고정 이후 매년 이자율이 비뀌는 변동 모기지 이자는 1년 동안 3.1~3.2%대 에서 움직였다.

◆주택 중간가격 상승

지난해 말 가주 중개인협회(CAR)가 추정하는 2017년의 주택 중간가격은 53만8500달러다. 지난해 보다 7.2%가 상승할 것으로 예상했다.

올 초 가주 주택 중간가격은 48만9680달러부터 시작했다. 집값은 인벤토리 부족으로 매월 오르면서 3월 들어 50만달러를 돌파한 51만7020달러를 기록했다.

연말의 주택가격은 55만 달러가 될 것으로 예상되고 있어 CAR이 당초 예상한 53만8500달러를 훌쩍 넘어설 것으로 보인다.

집값은 2012년 이후 2년 동안 10% 이상의 높은 상승률을 보여주다가 2014년 이후 부터 한 자릿 수 대로 안정을 찾고 있지만 아직도 상승폭이 높은 편이다.

주택가격 상승으로 인해 첫 주택구입자들이 내 집을 마련하기는 점점 힘들어 지고 있는 실정이다.

특히 LA 지역 주민들의 주택구입능력지수(API)는 26%로 전체 주민의 26%만이 중간가격대 주택을 구입할 수 있다.

◆거래량 40만 채 넘겨

연율기준 올해 주택 거래량은 43만채를 넘겼다. 낮은 인벤토리와 지속적인 주택 가격 상승에도 불구하고 거래실적은 기대와 달리 양호했다고 할 수 있다.

전문가들은 모기지 이자율이 예상과 달리 4% 이하로 매우 낮은 수준을 유지했고 바이어들이 주택시장을 안정적으로 보고 있기 때문에 이 같은 실적을 낸 것으로 평가하고 있다.

◆렌트비도 많이 올라

올해도 집값 상승 속도 만큼이나 렌트비도 많이 올랐다.

아파트 렌트비가 2012년 이후 매년 크게 오르는 가운데 콘도나 단독주택의 렌트비도 동반 상승하고 있다.

주택 렌트비는 지역에 따라 다르지만 상승률만 본다면 1년전 보다 약 10% 정도가 올랐으며 학군이 좋은 지역은 건물주 마음대로 올렸다고 해도 과언이 아니다.

렌트비 폭등으로 리스보다는 구입을 생각하는 바이어가 늘고 있지만 집값 또한 만만치 않은 상태여서 무주택자들의 걱정이 많았던 한 해다.

◆실수요자 중심으로 거래

2017년도 지난해와 마찬가지로 투자 보다는 거주 목적으로 주택을 구입한 사람들이 많았다.

투자목적으로 집을 구입한다 해도 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 뽑아서 구입하는 경우는 별로 없었고 여유 자금으로 구입하는 경우가 대부분이었다.

2008년 금융위기때 폭락을 직접 경험했던 바이어들은 빚을 내서 투자하면 힘들어 질 수 있다는 것을 몸소 체험했기 때문에 실수요자 중심으로 거래가 이뤄졌다.

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