세법 개정 여파로 연초 주택 판매 주춤할 듯

2018년 주택시장 트렌드
집값 상승세 주춤하고 매물은 계속 부족
젊은 바이어 증가·모기지 이자율은 4%대

2018년 주택시장은 어떤 모습을 보여주게 될까.

세제개혁과 지속적인 기준금리 인상, 수년째 이어진 집값 상승, 부족한 인벤토리 등 다양한 요소에 따라 주택시장도 어느 정도 변화가 있을 것으로 예상되고 있다.

트룰리아, 레드핀, 질로 등 부동산 관련 웹사이트와 주류 모기지 업체들의 전망을 분석하여 올해 주택시장에서 일어날 수 있는 몇가지 항목을 정리해 봤다.

연초 주택 판매 속도 느려진다

재산세와 모기지 이자에 대한 세금 공제 상한선이 낮춰지면서 주택 구입 시기를 변경하려는 바이어들이 생겨날 것으로 보인다.

바이어들은 집을 사려는 지역의 재산세율을 검토하고 세제 개혁으로 인한 영향을 파악하기 위해 주택 구입 시기를 늦출 가능성이 높기 때문이다.

따라서 연초에는 주택 구입을 저울질하는 바이어들로 인해 거래량이 주춤할 것으로 전망되고 있다.

하지만 주택 구입에 대한 수요가 공급을 앞지르고 있기 때문에 봄이 지나면 주택 시장은 다시 정상적인 수준으로 회복될 것으로 기대된다.

인벤토리는 올해도 줄어든다

부동산 가치를 알려주는 웹사이트인 질로에 따르면 지난해 전국 주택 매물은 전년도에 비해 10.5%가 줄었다.

주택거래 업체인 트룰리아는 지난해 11월 기준 전국에서 리스팅 된 주택은 65만3347채 였으나 이는 2010년의 11월의 96만7604채 보다 30% 이상이 감소했다고 밝혔다.

트룰리아가 최근 실시한 설문조사 결과를 보면 홈오너의 31%는 올해가 집을 팔기에 좋은 시기라고 말했으나 실제로 집을 팔 계획이 있는 홈오너들은 6%에 불과한 것으로 나타났다.

매물 부족을 해소하기 위해서는 신규 주택 공급이 이뤄져야 한다. 그러나 개발사업에 대한 로컬 정부의 규제와 비싸진 건축자재와 인건비, 부지 구입비 상승 등으로 예전처럼 활발한 개발 사업이 진행되기 힘든 상황이 되고 있다.

집값 상승 둔화되지만 멈추지는 않는다

지난해 10월 기준 케이스 쉴러 주택가격 지수는 5.92%를 기록하면서 전국 집값은 23개월 연속 상승세를 이어가고 있다.

주택가격 상승세가 두드러지고 있는 서부지역의 시애틀이나 라스 베이거스는 지난해 집값이 전년대비 각각 12.7%와 10.2%가 올랐다. 물론 올해도 집값은 오를 것으로 기대된다.

S&P의 데이브 블리처 부동산 전문가는 "낮은 실업률과 지속적인 경기 회복 등으로 인해 주택가격은 2018년에도 오르겠지만 상승속도는 지난해 보다 둔화될 것"이라고 분석했다.

집 구입보다 렌트가 유리할 수 도 있다

올해부터 부동산과 관련된 새로운 세법이 발효되면서 주거비가 비싼 지역에서 집을 사려는 바이어중에서 렌트를 생각하는 사람들이 적지 않게 생겨날 것으로 보인다.

주류 사회 부동산 업체들은 임금 상승 속도 보다 빨리 오르는 집값과 최근의 세제 개혁으로 인해 뉴욕이나 캘리포니아 등 주택가격이 상대적으로 비싼 도시에서는 주택을 구입하기 보다는 렌트로 방향을 전환하려는 바이어들이 늘어날 것으로 예상하고 있다.

특히 주택 구입 여력이 약한 바이어들의 경우 모기지 이자율이 조금만 올라도 내 집 마련에 어려움을 겪을 수 있기 때문에 주택 구입을 미루고 렌트를 선택할 가능성이 높다는 것이다.

모기지 이자율은 4%대서 움직인다

미국의 기준 금리는 1.25~1.50%다. 기준금리는 지난해에 세차례 올랐으며 2016년에는 두번 인상된 바 있다.

2018년에도 기준 금리는 오른다. 기준금리가 오르는 것은 모기지 이자율과 직접적인 관계는 없다. 하지만 시중금리가 인상되면 채권 시장에서 자금이 빠져나가는 것을 막기 위해 10년만기 재무부 채권 이자도 오르면서 결국에는 모기지 이자율 상승을 유도하게 된다.

따라서 올해 모기지 이자율은 지난해 보다 높은 4~4.5%대가 될 것으로 예상되고 있다.

2017년의 3%대 후반의 이자율 보다는 상승하겠지만 그래도 이 정도라면 아직도 역사상 최저 수준이라고 할 수 있다.

그렉 맥브라이드 뱅크레이트 닷컴의 수석 재정 분석가는 "이자율에 변동성이 많아 모기지 이자가 4% 미만으로 하락하거나 4.5% 이상으로 올라가는 상황도 발생하겠지만 평균적으로는 4.5%수준에 머물것"이라고 예측했다.

밀레니얼의 주택 구입 욕망은 커진다

지난해 3분기의 미국인들의 주택 보유율은 63.9%를 기록했다. 10년만에 최고 수준이며 2016년 2분기때의 62.9% 보다 증가하면서 미국인들의 주택 구입 열기는 계속 이어지고 있다.

부동산 전문가들은 1980년 이전에 태어난 밀레니얼 세대의 상당수가 올 주택시장에 뛰어들 것으로 예상하고 있으며 주택 보유율도 더 높아질 것으로 전망하고 있다.

젊은 세대들이 결혼을 하고 직장을 잡고 아이를 낳으면서 주택 소유에 대한 강한 열망을 갖고 있기 때문이다.


박원득 객원기자