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주택 개조에 많은 비용 투자하지 마라

이은영 객원기자
이은영 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/01/18 부동산 1면 기사입력 2018/01/17 18:58

올해 투자회수율 평균 56% 전망
차고문·외벽돌합판·나무덱 순 효과

올해는 투자 비용이 높은 리모델링 프로젝트를 진행했을 때 투자수익을 기대하기 어려울 것으로 전망됐다.

올해는 투자 비용이 높은 리모델링 프로젝트를 진행했을 때 투자수익을 기대하기 어려울 것으로 전망됐다.

투자수익률(ROI)이 높은 인기있는 주택 리모델링 순위가 발표됐다.

새해 현관문 교체 혹은 매스터스위트 추가 등 리모델링 진행 계획이 있다면 투자수익률(ROI)을 살펴 봐야한다.

최근 리모델링 매거진이 발표한 '2018 비용vs가치보고서(Cost vs. Value Report)'에 따르면 올해 주택 리모델링을 할 경우 수익률이 이전과 같지는 않을 것으로 나타났다.

업그레이드 투자비용과 부동산 에이전트들이 개조 프로젝트가 주택시장 가격(가치)을 얼마나 올리는지 추정한 금액을 비교한 결과, 올해 리모델링 시장은 많은 비용을 투자해 대규모로 리모델링하려는 주택 소유주에게는 그리 밝지 않은 것으로 조사됐다.

보고서에 따르면 올해는 개조 투자비용의 56%만 회수할 수 있을 것으로 전망됐다. 이는 지난 2년 간의 회수율인 64%와 비교하면 감소한 수치로, 지난 몇 년 동안 주택가격이 상승세였던 것을 감안하면 이례적이다.

리모델링 매거진도 올해 투자비용이 높은 리모델링 프로젝트는 그만큼 투자수익을 기대하기 어려울 것으로 분석했다.

주택 개조에 많은 돈을 투자해 고급스러운 주택으로 만든다고 그만큼 주택가격이 비례해 올라가지 않을 것이라는 것을 의미한다.

그 이유로 부동산 전문가들은 주택시장 가격이 오를 만큼 오른 상태라고 지적했다. 모기지 이자 및 재산세 공제를 축소하는 새로운 세금법안도 개조에 투자하면 회수할 수 있다는 기존 주택 리모델링 시장에 긴장감을 주고 있다. 게다가 최근 산불, 산사태 등 미전역 다양한 자연재해로 인해 리모델링 작업에 들어가는 자재 및 노동에 대한 비용도 상승한 것 또한 하나의 요인이 될 수 있다.

커브어필 개조 주목

2018 톱 리모델링 프로젝트 순위와 투자수익률(ROI·표 참조)를 바탕으로 올해 계획하는 개조 프로젝트 비용이 얼마나 드는지, 또는 재판매 시 가치 및 회수할 수있는 비율을 포함해 전반적인 개조 프로젝트를 확인해야 한다.

새 차고문은 투자회수율이 98.3%로 주택소유주가 투자비용을 가장 많이 회수할 수 있는 프로젝트 1위를 차지했다. 반면 백야드 파티오 설치는 투자비용의 48%만 회수할 수 있는 것으로 나타났다. 주택개조에 돈을 투자할 계획이라면 기본 법칙이 있다. 모든 사람들이 변화를 알 수 있는 집 밖 개조가 먼저다.

커브어필 같은 프로젝트는 주택 안 프로젝트보다 투자 회수율이 높다. 차고문이 투자수익률 순위에서 1위를 차지한 이유다. 주택 외벽 마무리 재료로 인기를 얻고 있는 제작된 돌합판은 97%, 나무덱은 83%가 순위를 이었다.

개조의 또 다른 황금 규칙은 개조보다 수리하는 하는 것이 먼저라는 점이다. 매스터 스위트를 추가하거나 주방 캐비닛을 뜯어내기 전 닳은 사이딩을 보수하거나 지붕교체를 먼저 해야 한다.

또한 주택 소유주 취향 대로 주택을 개조하면 나중에 판매할 때 수리나 보수에 더 많은 시간과 비용이 들어가고 판매 기간도 길어질 수 있다는 것을 고려해야 한다. 1970년대 인기였던 아보카도 색상의 오븐은 주택 소유주에게는 익숙한 주방이지만 바이어에게는 낡고 업데이트를 안한 인상을 줄 수 있다. 이런 주방 개조에 7만 달러 이상을 투자해도 바이어는 관심없다.

투자수익(ROI)

모든 개조 프로젝트마다 투자수익을 따져보면서 새로운 마블 카운터톱으로 얻는 즐거움이나 홈오피스 옆 작은 욕실을 추가한는 것과 같은 편리함을 포기하라는 것은 아니다. 특정 업그레이드 프로젝트는 주택소유주의 취향만 초점을 맞추는 것이 아니라 주택 판매를 위해 시장에 매물로 내놓기로 결정한 경우 프리미엄을 지불할 많은 바이어들에 의해 평가된다.

바꾸어 말하면 리모델링 프로젝트에 쏟는 많은 비용은 주택판매를 하면서 회수할 수 있다.

ROI는 투자수익을 의미한다. 주택을 판매하기로 결정할 때 특정 개조에 얼마나 많은 돈을 쓰고 있는가를 알 수 있는 지표다.

투자수익률(ROI)은 개조 혹은 증축에 사용한 투자비용과 투자이득(주택판매가격을 얼마나 올릴 것인지)을 계산하는 것이다.

예를 들어 리놀륨 바닥을 아름다운 오크나무로 교체하는 리모델링 작업을 하는 경우 컨트랙터가 견적으로 2500달러를 청구하면 이것이 투자비용이다.

하지만 주택을 매물로 내놓을 때 부동산 에이전트가 바닥교체를 감안해 리스팅 가격을 3000달러 인상할 수 있다고 하면 이 차이가 투자이득이다. 500달러 이득을 원래 비용으로 나누면 투자수익율은 16.7%다. 또 다른 방법은 투자이득을 투자비용으로 나누는 것이다.

3000달러를 2500달러로 나누면 1.2 또는 120%다. 이것이 업그레이드로 얻을 수 있는 비용이다. 이런 경우 100%를 넘으므로 개조를 통해 실제 주택소유주가 돈을 버는 셈이다.

주택소유주가 이런 생각으로 개조에 돈을 쏟는 경우가 많지만 현실적으로 모든 개조가 100%가 넘어 주택소유주가 돈을 벌 수 있는 것은 아니다.

투자수익률(ROI)은 어떤 개조 프로젝트를 선택하느냐에 따라 돈을 벌 수도 혹은 투자수익이 없을 수도 있다. 그러므로 투자수익률(ROI)이 가장 높은 주택 리모델링 프로젝트에 대해 알고 있어야 한다.

리모델링 '2018 매거진 비용 vs 가치보고서'에서 발표한 투자수익율이 높은 주택프로젝트 순위를 소개한다.

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

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