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[부동산 Q&A] 패니매·프레디맥, 20% 이상 다운페이…감정 절차 없이 융자 가능한 상품 출시

[LA중앙일보] 발행 2018/01/25 부동산 2면 기사입력 2018/01/24 16:39

Q 수 개월 전 주택을 구입하려고 융자를 신청한 후 감정이 주택구입 계약가에 비해 낮게 나와 결국 주택 구입을 취소한 경험이 있습니다. 최근에는 주택 감정 없이 융자가 가능한 상품이 있다고 하는데 어떤 조건에서 가능한가요.

A 수 개월 전 부터 일부 융자은행들은 감정없이 융자를 해 주는 상품을 출시하고 있다. 이는 융자은행들이 자체적으로 시행하는 것이라기 보다는 양대 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 이같은 규정을 시행하고 있기 때문이다.

프레디맥과 패니매는 지난해 6월 '부동산 인스펙션 면제(Property Inspection Waivers)' 제도를 발표 9월 초부터 일부 조건에 부합하는 주택 거래의 경우 주택감정 절차를 생략할 수 있도록 하고 있다.

주택감정은 주택의 가치를 산정하는 절차로 모기지 융자의 필수요소로 간주돼 왔다. 즉 융자은행이 주택 가치를 정확히 산정해 이에 맞춰 융자를 내주겠다는 취지인 것이다.

하지만 국책 모기지 기관을 관할하는 주택도시개발부(HUD)와 연방주택금융청(FHFA) 등은 주택시장의 불필요한 규제와 절차를 걷어내면 효율이 증가한다고 생각하고 지속적으로 규제 개혁 작업을 벌여왔는데 주택감정 절차 또한 불필요하다고 판단한 것이다.

실제로 패니매와 프레디맥은 수 십년 동안의 주택감정 데이터를 보유하고 있다. 패니매의 경우 2300만 채 이상의 주택거래 데이터를 토대로 주택감정 자동검증 시스템을 구축했다. 따라서 바이어가 굳이 수 백 달러에 이르는 주택감정비용을 치르면서 주택 감정을 받을 필요가 없다고 판단했다.

하지만 모든 주택 거래에 감정이 사라지는 것은 아니다. 패니매의 경우 단독주택 투자용 주택 콘도에 대해서만 허용하고 코압 및 아파트 매뉴팩처드 주택은 허용하지 않고 있다.

프레디맥은 에퀴티가 최소 20% 이상 주택에만 허용한다. 신규주택 매입 융자시 20% 이상 다운페이먼트 재융자시에는 20% 이상의 에쿼티를 요구하는 셈이다.

또한 투자용 주택은 반드시 감정을 받도록 하고 있으며 100만 달러가 넘는 주택도 감정을 필수로 규정하고 있다.

이같은 정책에 대해 융자은행 및 중개 업체들은 반기고 있다. 주택 감정이 에스크로 절차를 늘릴 뿐 아니라 때로는 에스크로가 취소되는 원인이 되고 있기 때문이다.

모기지은행연합(MBA)의 데이비드 스비븐스 상임대표는 "국책 모기지 기관의 자동 주택감정장치는 모기지렌더들의 목적을 충족시켜 준다"고 밝혔다.

반면 감정 업체들은 극심하게 반발하고 있다. 주택감정연구소(Appraisal Institute) 측은 "융자업계는 물론 부동산 업계 전체를 추락하게 만드는 조치"라며 "모기지 렌더가 융자를 내주려는 주택의 가치를 판단할 수 없게 만드는 것은 말도 안 된다"고 주장하고 있다.

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

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