Los Angeles

Clear
67°

2018.09.23(SUN)

Follow Us

[부동산 가이드] 1031 익스체인지의 허와 실

브라이언 이 / 노스아메리칸 프로퍼티 대표
브라이언 이 / 노스아메리칸 프로퍼티 대표 

[LA중앙일보] 발행 2018/01/25 부동산 14면 기사입력 2018/01/24 16:47

재산 증식분에 대한 세금유예 혜택
팔고 사는 거래에 시간제한 엄격해

세금을 자발적으로 더 내겠다는 사람은 없을 것이다. 그러나, 세금을 많이 낸다는 것은 그 만큼 수입도 많았다고 볼 수 있다.

부동산을 구입할 때는 저마다의 목적이 있을 것이다. 거주를 위한 구매일 수도 있고 혹은 수익 창출을 위한 인컴 프로퍼티일 수도 있다. 또는 미래에 가격이 오를 것을 감안한 투자 목적도 있다. 많은 사람이 이상적으로 꼽는 것은 거주에 더해 안정적인 수익을 얻는 것일 것이다.

부동산 세법이 올해부터 바뀌긴 했지만 주택의 경우 75만 달러까지의 모기지 융자에 대한 이자와 1만 달러까지의 재산세 공제는 여전히 매력적이다.

그러나, 인컴 프로퍼티는 많이 다르다. 말 그대로 수익이 발생하면 세금을 내야한다. 물론, 그 프로퍼티를 유지하기 위한 경비가 수입을 상쇄시키는 경우가 허다하다.

그럼에도 부동산 투자가 매력적인 것은 자신도 모르는 사이에 프로퍼티 가격이 오르는 것이다. 이렇게 자신의 인컴 프로퍼티 가격이 오른 것을 알면 인간의 욕망이 작동하여 올라간 차액으로 더 좋은, 더 안정적인 수입을 내는 다른 부동산으로 갈아타고 싶다는 생각을 하게 된다. 이러한 생각에 부응하고 또 경제를 활성화하기 위해 국가는 인컴 프로퍼티에 한해 '1031 Deferred Tax Exchange' 라는 플랜을 제공하고 있다. 부동산 가치가 올라간 부분에 대한 세금을 현재 부동산보다 더 높은 가치의 부동산을 구입하는 경우 그 부분에 대한 세금을 유예시켜 주는 것이다. 아주 없애 주는 것은 아니다.

한가지 우리가 꼭 알아야 할 사실은 이 혜택에는 팔고 사는 거래를 완료하는데 엄격한 시간 제한이 있다는 것이다. 파는 물건의 에스크로가 종료된 날로부터 6개월 내에 새로 사는 물건의 에스크로가 끝나야 한다는 사실이다. 천재 지변이나 특별히 정부가 인정하여 연기되는 것 외에 예외는 없다.

Exchange Plan을 통해 재산 증식 부분에 대한 세금이 유예된다는 것은 큰 혜택이다.

그러나, 이 플랜을 성공적으로 이루기 위해서는 넘어야 할 산들이 있다. 첫째로 자신의 부동산 가격이 올랐다면 자연히 다른 사람 소유의 부동산도 올랐다고 보는 것이 타당하다. 물론 지역, 부동산의 종류에 따라 차이는 있을 수 있다. 그러므로 시간 내에 현재의 수익보다 더 많고 안정적인 부동산을 찾을 수 있는지가 관건이다.

한 부동산을 팔아 꼭 더 높은 가격의 다른 부동산을 구입하여야 하는 것은 아니므로 낮은 가격으로 2개 이상의 부동산을 구입해도 되고, 또 마땅한 물건이 없을 경우라면 일부는 세금을 내고 현금화 한 후, 남은 금액으로 더 적은 액수의 부동산을 Exchange를 통해 구입할 수도 있다.

두 번째는 exchange를 실행해 주는 회사를 선정해야 하고 이때 비용이 들게 된다. 에스크로 회사에서 Exchange 회사를 부속으로 운영하는 경우가 있어 이런 에스크로회사를 이용하면 편리한 점도 있다. 마감시간을 맞추는 데 유리할 수 있기 때문이다.

세번째로는 Exchange를 원하면 자신의 부동산을 사는 사람, 또 내가 사고자 하는 부동산의 셀러에게 이 거래가 1031 Exchange로 이루어지고 이에 대한 협조를 에스크로 시작 전에 명시해야 한다.

많은 경우 새로 구입할 물건을 찾지 못해 에스크로 연장을 요구할 수도 있고 사는 물건의 시간 내의 에스크로를 맞추기 위해 셀러의 협조가 필요한 경우가 종종 있다. 만약, 나에게 물건을 파는 사람도 Exchange를 하는 경우는 거래가 상당히 복잡해 지고 시간을 맞추는 것이 꼭 전쟁터를 방불케 할 수 있다.

▶문의:(213)435-6009

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

Branded Content

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown