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'직접 투자' vs '리츠 투자' 어떤 게 유리할까?

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/02/08 부동산 1면 기사입력 2018/02/07 17:20

상업용 부동산 투자방식 비교
유동성ㆍ투자 다양성은 리츠가 유리
관리ㆍ소유권 행사 하려면 직접 구입

상업용 부동산을 직접 구입할때는 소유권 행사가 자유롭지만 리츠는 투자 다양성에서 유리하다.

상업용 부동산을 직접 구입할때는 소유권 행사가 자유롭지만 리츠는 투자 다양성에서 유리하다.

렌트 목적의 상업용 부동산 투자를 생각한다면 가장 먼저 고려하는 것이 어떻게 투자하느냐다.

가장 흔한 방식이 투자자가 직접 원하는 건물을 사는 것이고 두 번째 고려 대상이 부동산투자신탁(REITs:리츠)의 주식에 투자하는 것이다.

리츠는 여러개의 상업용 부동산을 구입하고 관리하는 회사의 지분에 투자하는 것으로 주식을 구입하는 것과 비슷하다.

상업용 부동산 투자의 두가지 방식인 직접 구입과 리츠 투자의 장단점에 대해서 알아보자.

유동성

직접 투자는 상업용 부동산을 혼자서 소유하고 있다는 것이 장점이지만 매각을 하기 위해서는 시간과 경비가 많이 소요된다는 단점을 갖고 있다.

덩치가 큰 아파트나 상가 오피스 건물을 팔려고 시장에 내놓으면 보통 6개월에서 1년 이상도 걸린다. 건물 가격이 높다보니 매매에 필요한 경비도 주택과 비교할 수 없을 정도로 많다.

바이어가 나타나도 감정이나 다른 요인으로 인해 거래가 중도에 깨질 수도 있어 에스크로가 끝나야지만 안심을 할 수 있다.

리츠는 직접 투자처럼 건물을 개인이 직접 100% 소유할 수 없다는 것이 단점이다. 하지만 원하는 시간에 자신이 소유한 지분을 매각하는 것은 건물을 팔 때보다 훨씬 쉽고 간편하다.

언제라도 주식처럼 거래 중개인을 통해 투자 지분을 판매할 수 있다는 것은 리츠가 갖고 있는 특징 중의 하나다.

투자금

부동산을 직접 구입하려면 큰 돈이 들어간다. 주택만 해도 다운페이먼트를 20%는 해야 된다. 연방정부가 보증해서 3.5%만 다운하는 FHA 융자도 있지만 투자를 목적으로 한다면 일반 모기지 융자를 이용해야 한다.

아파트나 상가 등 큰 상업용 건물을 융자를 통해 구입하려면 최소 30~40%는 다운해야 된다. 구입가격이 1000만 달러 짜리라면 300만~400만 달러가 필요하다.

하지만 리츠는 직접 부동산을 사는 것 보다 훨씬 작은 비용으로도 투자를 할 수 있다.

주식처럼 단 돈 10달러라도 리츠 지분을 구입할 수 있다.

자금이 넉넉하다면 수만 달러 또는 그 이상의 지분도 투자가 가능하다.

지난해는 리츠 펀드의 수익률이 높은 한 해였다. 리츠 업체에 따라 50% 이상의 수익을 챙긴 경우도 있다.

리츠 수익률을 10%만 잡아도 직접 부동산을 구입하는 것 보다 높은 수익을 얻어 갈 수 있다.

LA와 같은 대도시에서 아파트나 상가를 구입한다 해도 연간 수익률을 7% 이상 올리기는 아주 힘들다. LA 외곽은 5%대도 가능하지만 한인타운에서는 수익률이 3% 미만인 건물도 수두룩하다.

따라서 단순히 수익률만 비교하면 리츠가 직접 부동산을 구입하는 것 보다 높을 수 있다.

다양성

직접 부동산을 구입할 때는 투자자의 로컬 거주 지역에서 물건을 찾는 경우가 많다. 아무래도 투자자가 잘 아는 도시에서 부동산을 사야 관리도 쉽다고 생각하기 때문이다.

건물 형태도 아파트나 오피스 상가 등 한 가지를 정해서 매입을 결정하는 것이 대부분이다. 동시에 여러 종류의 상업용 건물을 투자한다는 것은 쉬운 일이 아니다.

그러나 리츠는 지역에 상관 없이 수익률이 높은 곳을 선택해서 투자를 하게 된다. LA 뉴욕 시카고 텍사스 하와이 등 전국 각지를 돌면서 좋은 매물을 골라서 구입한다. 자금이 많기 때문에 아파트나 상가 등 수익성이 좋은 부동산을 여러 개 구입하기도 한다.

리츠는 개인이 부동산을 직접 구입하는 것과 달리 자금이 많고 건물 관리도 전문가에게 맡기므로 미국 어디든지 수익성이 좋은 물건을 찾아서 구입하게 된다.

리츠는 여러 종류의 상업용 건물을 구입하므로 아파트 경기가 나쁘면 상가나 오피스 건물에서 수익을 얻어 전체적인 손실을 줄일 수도 있다.

소유권

개인이 혼자서 부동산을 구입하는 가장 큰 이유는 건물에 대한 소유권을 100% 가질 수 있다는 점이다.

아파트건 상가건 직접 건물을 구입했다면 눈으로 보이는 부동산이 있고 서류 등기상 투자자의 이름이 소유권자로 등록되어 있다.

건물 관리를 직접하므로 소유한 부동산에 대한 자부심도 크다.

또한 건물을 사고 파는 것도 개인이 결정하기 때문에 다른 사람의 간섭을 받을 필요도 없다. 급하게 큰 돈이 필요하다면 건물을 담보로 융자를 받을 수도 있다.

하지만 리츠는 주식 형태의 지분만 갖기 때문에 해당 부동산에 대한 주인 의식을 갖기 힘들다. 예를 들어 온라인 기업인 아마존의 주식을 몇 십 주 갖고 있다고 해서 아마존이 자신의 회사라고 생각할 수 없는 것과 같은 이치다.

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