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[부동산 가이드] 투자 부동산 절세방법

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장 

[LA중앙일보] 발행 2018/02/22 부동산 7면 기사입력 2018/02/21 16:44

1031 교환으로 세금지연, 자산증식 효과
매물 찾기 어려울 때 'DST 부동산' 고려

올해 들어서도 주택경기는 여전하고 아파트나 상가와 같은 상업용 건물도 가격이 떨어질 것이라는 전망은 별로 없다. 거기에다 이자율이 올라갈 것이라는 예상 때문에 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다.

그러나 2년 이상 거주한 후에 매매를 하면 50만 달러까지 세금이 면제되는 주택과 달리 매월 소득이 발생하는 부동산을 매각한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 그 매매 차익에 따른 양도소득세(capital gain tax)를 국세청에 내야 한다. 그러므로 자칫 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 되는 경우도 생겨 셀러들은 더욱 팔기를 망설이게 된다. 예를 들어 2007년에 100만 달러를 다운하고 200만 달러에 5유닛 상가를 구입했는데 그동안 가격이 많이 올라 최근에 400만 달러에 팔았다고 가정해 보자. 그러면 우선 인상된 200만 달러에 대한 양도소득세와, 셀러는 상가를 소유하고 있던 2007년부터 2016년 사이 10년 동안 세금혜택을 보기위해 감가상각을 했을 것이다. 예를 들어 매년 1만 달러씩 감가상각을 했다면 그동안의 감가상각으로 세금혜택을 누린 부분에 대해 납부해야 하는 세금(recapture tax)에 해당되는 10만 달러를 합해 소득으로 간주된 210만 달러에 대한 양도소득세를 납부해야 한다. 요즘처럼 부동산 가격이 높은 폭으로 올랐을 때는 더욱 그렇다. 이때 합법적으로 세금납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것이 '1031교환(exchange)'이다. 즉 1031교환은 부동산을 매각한 후에 세금 걱정 없이 판매대금 전부를 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이다. 1031교환은 연방 세법 중의 하나로 부동산 경기를 활성화하기 위해 정부차원에서 개인의 투자 장려를 위한 것이다. 그리고 순수하게 투자를 목적으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(Income Property)이나 생산공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산(commercial property)이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다. 이렇게 1031교환은 지역의 제한도 없어 미국 내 어디에라도 재투자를 할 수 있고 부동산의 종류도 상관없으며 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 2~3개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 매물에 투자하는 것도 가능하다.

혹은 마음에 드는 부동산을 먼저 산 후에 가지고 있는 부동산을 팔아 교환(reverse 1031 exchange)을 마칠 수도 있다. 그러나 미리 다른 부동산을 산 후에 가지고 있는 부동산을 팔 경우엔 과정도 복잡히고 비용도 많이 들어 실제로 이루어지는 경우는 거의 없다.

한편, 1031교환으로 여러 명이 자금을 모아 대형 부동산을 구입하는 경우(DST 부동산)가 점차 늘고 있는 데 요즘처럼 소유부동산을 팔고 더 큰 것에 투자를 하고 싶어도 매물을 찾기 어려울 때 유용하다. 이 경우에는 세금 납부를 연기할 수 있는 것은 물론이고 좋은 테넌트가 들어있는 대형 투자일 경우엔 매년 수익률이 중소형 투자 부동산보다 높으며 부동산을 관리하는 번거로움에서 벗어날 수 있는 것이 장점이다. 그리고 위의 예처럼 부동산을 팔아 생긴 300만 달러를 몇 개로 나누어 여러 대형 부동산에 분산 투자도 가능하다. 하지만, 다른 부동산투자와 마찬가지로 단점도 있다.

▶문의:(213)505-5594

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