Los Angeles

Clear
67°

2018.09.23(SUN)

Follow Us

상업용 부동산은 커뮤니티 은행이 돈줄

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/03/15 부동산 1면 기사입력 2018/03/14 17:16

전체 융자의 38% 차지…리저널 뱅크가 26%
다운페이 평균 38%, 이자율은 4%대가 많아
개발붐 여파로 땅 거래가 전체의 19% 최다

상업용 부동산 융자는 대형 은행보다 커뮤니티나 리저널 뱅크를 많이 이용하는 것으로 나타났다.

상업용 부동산 융자는 대형 은행보다 커뮤니티나 리저널 뱅크를 많이 이용하는 것으로 나타났다.

◇상업용 모기지 관련 설문조사

미국의 상업용 부동산 거래 규모는 8260억달러다. 주택처럼 매물 부족으로 전년도 보다 15% 감소했지만 건물 가격은 9% 상승했다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 지난해 회원 에이전트를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 상업용 부동산에 대한 융자는 대형은행보다는 커뮤니티 은행을 많이 이용하는 것으로 나타났다.

NAR 자료를 토대로 전국 상업용 부동산에 대한 주요 내용들을 분석해 봤다.

이번 설문조사는 상업용 부동산을 취급하는 에이전트 6만2786명을 대상으로 진행했다. 응답률은 1.3%였으며 설문에 참여한 에이전트들은 최소 5건 이상 거래한 경험을 갖고 있다.

◇어디서 융자 받나

상업용 부동산에 대한 구입 융자는 로컬 또는 커뮤니티 은행에 대한 의존도가 높았다.

전국적인 영업망을 갖춘 대형 은행보다는 로컬 및 커뮤니티 은행이 전체 상업용 부동산 융자의 38%를 차지하는 것으로 조사됐다.

두 번째로 높은 비율은 커뮤니티 은행보다 영업 범위가 비교적 넓은 리저널 뱅크가 상업용 부동산 융자의 26%를 차지했다.

개발회사와 특별한 관계가 있거나 상업용 부동산 투자를 전문적으로 하는 일반 투자자들로부터 자금을 이용하는 경우가 10%였다.

상업용 부동산 융자는 이들 3대 기관에서 차지하는 비율이 전체의 74%로 상당히 높았다.

뒤를 이어 빅 4로 불리는 대형은행(뱅크오브아메리카 웰스파고 체이스 시티은행)에서 융자를 받는 비율이 8%였으며 연방정부가 보증해 주는 SBA론과 크레딧 유니온이 각각 6%를 차지했다.

현금 보유가 많은 생명보험회사가 3% 부동산 투자 신탁인 리츠(REITs)에서 구입 자금을 빌리는 비율이 2%였다.

융자를 신청했으나 거절 당하는 이유로는 은행이 요구하는 언더라이터(심사관)의 융자 기준을 충족하지 못한 경우가 전체의 59%로 가장 많았다.

감정가격이 충분히 나오지 못해서 거래가 깨진 사례는 15%였으며 그외 바이어의 재정능력이 약해서 융자 승인을 받지 못하는 비율이 전체의 14%였다.

융자 기간은 통상 10년이 일반적이며 SBA융자는 20년으로 제일 길었다.

이자율은 4.01~4.50%가 34%로 가장 많았으며 4.51~5.00%가 29% 5.01~5.50%가 15% 5.51~6.00%가 10%였으며 6.00%가 넘는 비율은 전체의 11%나 됐다.

상업용 부동산 투자자들의 평균 다운페이먼트 비율은 38%로 건물 가치대 융자액(LTV)은 62% 수준이다.

◇종류별 거래 비율

설문 조사에 참여한 에이전트들이 거래를 주선한 상업용 부동산의 형태는 땅이 19%로 가장 많았다. 가주를 비롯해 전국적으로 부동산 개발 붐이 일어나면서 빈 땅에 대한 수요가 많았기 때문인 것으로 풀이된다.

물류 산업의 호황으로 웨어하우스 등 산업용 부동산 거래가 15%로 두 번째로 많았다.

렌트비의 지속적인 상승으로 투자자들의 수요가 많은 아파트가 전체 거래의 13%를 차지했다.

아파트는 안정적인 투자 수익을 만들어 주기 때문에 가주는 물론이고 전국적으로도 투자자들의 선호도가 높은 부동산이다.

소매 상가와 도심지에서 약간 벗어난 지역의 오피스 빌딩 구입은 각각 12%로 나타났다.

그러나 온라인에 밀려 점차 앵커 테넌트가 문을 닫고 있는 대형 쇼핑몰에 대한 거래는 2%에 불과했다. 그외 다용도로 사용할 수 있는 산업용 부동산이 8% 호텔이 2%를 차지했다.

◇수익률

상업용 부동산 수익률은 호텔이 8.3%로 가장 높았다. 전국적으로 경기가 풀리면서 여행자나 사업상 출장을 가는 사람들의 수요가 많아서 수익성이 좋은 것으로 풀이된다.

호텔은 2008년 금융위기 때 가장 많은 타격을 받은 부동산이지만 지금은 수익성이 제일 높다.

온라인 사업이 계속 확대되면서 물류 산업의 호황에 따라 산업용 부동산 수익률은 6.8%로 호텔에 이어 두 번째로 좋았다.

오피스 건물의 수익률은 6.6%였으며 소매상가가 6.5%의 수익률을 기록했다.

투자 수요가 많은 아파트는 다른 상업용 부동산에 비해 안정적이지만 수익률은 5.6%로 가장 낮았다.

아파트 수익성은 상대적으로 낮은 편이지만 변동성이 낮아 가장 안전한 투자처라는 점에서 투자자들의 선호도가 높다.

그러나 LA 등 대도시에 소재한 상업용 부동산의 수익률은 매물 부족으로 인해 건물 가치가 높게 책정되면서 전국 평균치보다는 낮다고 할 수 있다.

특히 LA한인타운내 건물의 수익률은 5% 이상은 찾아보기 힘들고 대부분이 3~4% 수준이다.

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

오늘의 핫이슈

Branded Content

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown