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부동산 소유권 양도 제도

[시카고 중앙일보] 발행 2018/04/02 경제 3면 기사입력 2018/03/30 11:44

배 겸<br>시선 법률사무소 변호사

배 겸
시선 법률사무소 변호사

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문제를 해결하는 가장 좋은 방식은 문제를 푸는 것이 아니라 문제를 없애는 것이라는 말이 있다. 세상을 살아가며 크고 작은 문제에 봉착하는 우리는, 그 문제를 풀어내기 위해 허락된 모든 수단을 동원하지만 적지 않은 경우 결국 그 문제를 풀지 못하고 좌절할 때가 있다. 주어진 힘과 능력으로 문제를 풀 수 없을 경우에는 차라리 그 문제 자체를 없애는 것이 현명할지도 모른다.

예상치 못 한 경제적 어려움으로 부동산 융자를 상환하지 못할 경우, 채무자는 부동산을 지키기 위해 그리고 밀린 융자를 해결하기 위해 갖가지 수단을 동원한다. 재융자, 압류 소송, 파산, 숏세일 등 다양한 방식으로 문제를 해결하고자 하지만, 만약 이러한 방식으로 문제를 해결할 수 없을 경우에는 문제 자체를 없애는 방법에 대해서도 고려해볼 필요가 있다. 이러한 개념에서 나온 것이 바로 부동산 소유권 양도 제도 (Deed in Lieu of Foreclosure)이다.

부동산 소유권 양도 제도는 채무자가 소유 부동산 등기권 및 모든 권리를 융자회사에 자발적으로 넘겨주고 융자 금액에 관한 상황 의무를 면제받는 것을 말한다. 이는 융자은행과 채무자 양측의 합의 하에 이루어지는 일종의 협약이기 때문에 기본적으로 양측 모두에게 장점이 있을 때 가능하다. 우선 융자회사 입장에서는 부동산 압류 법적 절차에 따른 시간과 비용을 크게 절감할 수 있다. 또한, 압류 절차가 끝날 때까지 부동산은 주로 공실로 유지되거나 제대로 관리를 받지 못하기 때문에 이에 따른 유지비용 및 수리비용이 발생하게 마련이다. 더군다나 부동산 소유주가 세금을 밀리거나 관리 비용을 내지 않는 경우도 많기 때문에, 융자회사 측에서는 소유권 양도 제도를 통해 이러한 모든 부대 비용을 절감할 수 있다.

채무자 입장에서는, 가장 기본적으로, 소유권 양도와 동시에 융자상환의 의무에서 벗어날 수 있다. 압류 절차 기간 중 발생할 수 있는 정신적, 경제적 부담감에서 자유스러워질 수 있는 것도 하나의 장점이다. 아울러 부동산을 압류당하는 경우에 비해 신용 점수의 회복이 훨씬 빠르기 때문에, 향후 다른 부동산 담보 대출의 자격을 얻기까지 걸리는 시기를 7년에서 2년까지 앞당길 수 있다. 또한, 소유권 양도 이후에도 채무자가 해당 주택에 세입자로 계속 거주할 수 있도록 허가받는 경우도 있고, 이사비용 명목으로 융자회사로부터 일정 금액을 별도로 받는 경우도 있다.

압류 소송과 비교하여 소유권 양도 제도의 또 다른 큰 장점은 부동산 가치가 남은 융자 액수보다 낮더라도 결손 금액을 탕감받을 수 있다는 것이다. 전체 융자 상환 금액을 전부 돌려받지 못하는 융자회사는 남은 융자 잔액 (결손 금액)에 대해 법적으로 채무자 개인에게 그 변제 의무를 지울 수 있다. 하지만, 소유권 양도 제도를 통하면, 채무자가 그 변제 의무에 별도로 동의를 하지 않는다면, 그 결손 금액은 완전히 지울 수 있다.

다만, 만약 양도하려는 부동산에 1차 융자만 있는 것이 아니라 2차, 3차 융자까지 함께 걸려있는 경우라면, 1차 융자회사는 소유권 양도 제도를 승인하지 않는다. 융자회사가 채무자로부터 소유권을 양도받으면서 2차, 3차 등의 융자를 변제해야할 채무자의 의무까지 같이 넘겨받기 때문이다. 따라서, 이러한 융자나 미납 세금 등에 의한 다른 저당권이 추가로 붙어있는 경우, 채무자는 이러한 것들을 먼저 해결하고 소유권 양도 제도를 신청해야 한다.

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