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[부동산 Q&A] 부동산 보유 중에는 감가상각으로 절세…매각 후에는 1031 교환으로 세금 유예

[LA중앙일보] 발행 2018/04/05 부동산 2면 기사입력 2018/04/04 18:04

Q 부동산을 구입하는 목적이 안정적인 생활을 영위하고 시세 차익을 통한 재산 증식을 하겠다는 의도가 강하지만 절세도 가능하다고 합니다. 부동산을 이용한 절세 방법에는 어떤 게 있습니까.

A 부동산을 구입하면 투자자 입장에서는 세금 측면에서도 몇 가지 혜택을 누릴 수 있다. 우선 거주용 부동산을 구입했을 때와 상업용 부동산을 구입했을 때로 나눠 혜택을 확인할 수 있다.

▶거주용 부동산= 거주용 부동산은 크게 2개의 세금 혜택이 있다. 먼저 모기지 이자 및 재산세에 대한 세금 공제 혜택이다. 올해부터 바뀐 세법에 의해 융자금 75만 달러까지 낸 이자에 대해 세금 공제 혜택을 받을 수 있으며 재산세를 포함한 지방세 1만 달러까지도 세금 공제 혜택을 받을 수 있다.

두번째는 주택 매각시 시세 차익에 대한 세금 혜택이다. 싱글일 경우에는 주택 매각으로 발생하는 이익 25만 달러까지 부부인 경우에는 50만 달러까지 세금이 면제된다.

▶상업용 부동산= 상업용 부동산에 대한 세금 혜택 역시 크게 2가지가 있다. 첫번째는 감가상각이다. 즉 보유하고 있는 상업용 부동산이 노후되면서 가치가 떨어진다고 간주해 세금을 공제받는 것이다. 즉 부동산의 가치를 전년도와 비교해 5~15% 정도 하락한 것으로 간주해 세금을 내는 것으로 감가상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 된다.

두번째는 1031 교환(1031 exchange)이다. 부동산을 매각하면 양도 차익에 대한 세금을 내야 하지만 합법적으로 세금을 안 내는 방법이 있다.

바로 1031 교환이다. 정확하게는 세금을 안 내는 것이 아니라 세금 납부를 연기하는 것이다. 이 제도는 연방 정부가 부동산 투자를 독려할 목적으로 실시하고 있는 것으로 부동산을 매각 후 일정 기간 내에 판매액과 비슷한 규모 또는 가격이 더 높은 부동산에 재투자하면 양도세 납부를 연기해 주는 제도다.

투자를 목적으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(Income Property)이나 생산공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산(commercial property)이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다. 이렇게 1031교환은 지역의 제한도 없어 미국 내 어디에라도 재투자를 할 수 있고 부동산의 종류도 상관없으며 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 2~3개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 매물에 투자하는 것도 가능하다.

다만 1031 교환 혜택을 받기 위해서는 부동산 매각 후 45일 안으로 대체용 부동산을 지정해야 하고 180일 내로 거래를 완료해야 한다.

하지만 마음에 드는 부동산을 먼저 산 후에 가지고 있는 부동산을 팔아 교환(reverse 1031 exchange)을 마칠 수도 있다. 그러나 미리 다른 부동산을 산 후에 가지고 있는 부동산을 팔 경우엔 과정도 복잡히고 비용도 많이 들어 실제로 이루어지는 경우는 거의 없다.

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