[부동산 이야기] 멜로루스(Mello Roos) 세금

지역 내 공공시설 건설을 위한 특별 산정세
신규규주택 살 때 유무 확인해야 낭패 없어

미국에 거주하는 모든 주택 소유주는 해마다 재산세를 내야한다.

보통 매년 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일에 끝나는 회계연도마다 재산세를 두 번에 걸쳐 납부해야 한다. 캘리포니아주는 12월 10일과 다음해 4월 10일까지이다. 재산세의 액수는 주마다 다른데 가주는 주택 구입가격을 기준으로 1%가 부과된다.

여기에 로컬 교육비 지원과 공원이나 기타 주민발의안 통과로 부과된 세금을 합하면 대략 주택가치의 1.25%가 된다. 그러나 가끔 보면 주택의 시세는 100만 달러정도인데 재산세를 2000~3000달러만 내고 있는 홈오너들도 있다.

이유는 1978년 통과된 '주민 발의안 1' 때문이다.

1975년 베트남전이 끝난 후 미국의 주택가격은 치솟기 시작했다. 당시에 부동산 가격의 3%에 달하는 재산세를 내야하는 납세자들에게 상당한 부담으로 작용하였다. 이는 경기침체로 세금을 내기 어려워진 납세자들의 반발로 이어졌고, 캘리포니아에서는 '주민발의안 13'이 투표에 부쳐졌다.

내용은 재산세율을 올리기 위해서는 주민 3분의 2의 동의가 필요하며, 세금 기준년도를 부동산 가격이 가장 낮았던 때인 1976년으로 한다는 조항이 들어 있었다.

격렬한 논란 속에 투표참여가 낮았던 이전과는 다르게 높은 투표율을 보여 거의 70%의 캘리포니아 주민들이 선거권을 행사했다.

그리고 찬성이 62%가 넘어 통과가 되었다. 캘리포니아주의 감세안 투표는 미국의 조세체계를 뒤흔들 수 있는 것으로, 미국은 물론 세계의 비상한 관심을 모았는데, 주 정부는 물론 중앙정부의 재정까지 위협받을 것이라는 우려 때문이었다.

이렇게 1978년 제정된 '주민발의안 13'에 의해서, 재산세는 1년에 2%씩만 올리다가, 집의 소유권이 바뀌거나, 새 건물이 지어졌을 때에는 새로운 집값으로 재산정되게 되었다.

새로운 법에 따라 재산세에 대한 상한선과 기준연도를 조정한 결과, 재산세의 57% 가량이 줄어들었고 주의 재정은 만성적인 적자에 처하게 된다. 이에 2009년 캘리포니아 주지사 아놀드 슈워제네거는 파산을 선언하고 재정지출을 줄이기 위한 공무원 임금 삭감과 범죄자의 이른 출소 등을 행하기 시작했다. 위의 이유들 때문에 캘리포니아 주민발의안 13은 '납세자의 반란'으로 불리게 되었고 집단 이기주의로 비판을 받기도 했다.

위와 같은 재정위기를 극복하기 위해 1982년 주 의원인 헨리 멜로와 마이클 루스를 주축으로 한 멜로루스 법안(Mello Roos Community Facilities Act)이 통과되었다.

이 법에 따르면, 시나 카운티 등 지역 정부가, 전기, 하수도, 도로, 학교, 공원 등의 공공기관이나 설비들을 건설하여 제대로 유지하기 위해 재정이 필요할 경우, 구역을 정하고 채권(bond)을 발행하여 먼저 공사비를 충당한 다음, 그 지역에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아나가게 하는 것이다.

이 특별 산정세의 비율은 주택가격의 0.5% 정도이며 재산세에 합쳐서 나오게 됐다. 이 멜로루스는 새로 형성된 신흥도시에 많으므로, 신규 주택단지에 있는 주택을 살 때는 이 특별 산정세가 있는지 확인해야 하고, 셀러와 리스팅 에이전트는 바이어에게 알려주어야 하는 법적의무가 있다.

특히 신도시라도 블록마다 다를 수 있으므로 정확한 확인이 필요하다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장