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[부동산 이야기] 부동산 투자의 매력

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장 

[LA중앙일보] 발행 2018/05/10 부동산 7면 기사입력 2018/05/09 15:57

적은 돈으로 큰 투자 할 수 있고
세금혜택으로 자산 증식도 가능

왜 이렇게 많은 사람이 부동산 투자에 지속적인 관심을 갖는 걸까?

그것은 부동산을 하나 장만하면 그것이 2-4 유닛이든 좀 더 규모가 큰 아파트, 아니면 상가, 오피스, 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 없는 한 세월이 지나면 값이 올라 투자자의 자산이 늘어나기 때문이다.

시기가 맞으면 적은 돈을 투자해 구입한 부동산 가격이 급격히 오르는 경우도 꽤 있다. 그뿐인가 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30-50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다.

이것을 지렛대 효과라고 부르는 데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다.

가령 100만 달러짜리 아파트를 35만 달러만 다운하고 샀는 데 3년 후에 아파트가격이 135만 달러가 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다.

그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이 높아질 때는 굳이 융자를 할 필요가 없어도 최고의 투자수익을 내기 위해 융자를 받아 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는다.

그리고 부동산 투자를 통해 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택도 볼 수 있다.

그 중 하나가 행복한 고민이겠지만 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금문제를 부동산 투자를 통해 공제받을 수 있다.

우선 매달 내는 융자 페이먼트의 이자 부분이 세금 공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다.

수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제받을 수 있다.

그리고 부동산 투자의 또 다른 장점은 감가상각인데, 국세청은 부동산의 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다.

즉 매년 하는 감가상각 이후의 부동산의 가치를 그 이전과 비교해 5~15% 이상까지 하락한 것으로 간주해 세금을 내게 되니 감가상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 된다.

당연히 절세한 만큼 수입이 늘고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 될 것이다.

또 다른 혜택 중 하나는 많은 사람에게 경제적 부를 안겨준 '1031 교환(Exchange)'이다.

모든 투자 부동산은 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다.

부동산을 매매하면 비용을 뺀 실제 수입에서 많게는 35% 이상까지 양도소득세를 내야하지만 매매한 아파트에서 나온 돈을 다운하고 더 큰 다른 부동산을 구입한다면 세금을 유예시켜준다.

즉, 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금연장법인데 많은 투자자들이 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복한다.

그리고 1031 교환에 의한 세금연장은 다음 팔 때까지이지만 다시 팔 때에도 연장할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 재산증식의 속도에 가속이 붙게 된다.

▶문의:(213)505-5594

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