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오퍼 경쟁서 이기려면…구입 전에 융자 승인 미리 받으면 유리

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/05/10 부동산 1면 기사입력 2018/05/09 16:05

셀러 원하는 것 해주면 성공 확률 높아
판매자 이사 편의 위해 리스 백 옵션도
간단한 수리는 바이어가 스스로 해결

오퍼를 쓸 때 셀러가 원하는 조건을 넣어주면 다른 바이어와의 경쟁에서 이길 가능성이 높아진다.

오퍼를 쓸 때 셀러가 원하는 조건을 넣어주면 다른 바이어와의 경쟁에서 이길 가능성이 높아진다.

요즘 집사기가 매우 힘들다. 자금이 풍부해서 현금으로 구입하지 않는 한 적은 매물을 놓고 다른 바이어와 경쟁을 벌여야 하기 때문이다.

치열한 오퍼 전쟁 속에서 이기려면 셀러에게 다른 바이어와는 차별화된 모습을 보여주는 전략이 필요하다.

집을 구입하기 위한 바이어의 확실한 의지를 나타내고 집을 파는 과정에서 셀러가 원하는 것을 도와주면 내 집을 마련할 수 있는 길이 가까워 진다.

◆Pre-Qual대신 Pre-Approval

바이어가 집을 보고 마음에 들어 오퍼를 쓸 때 함께 제출해야 되는 서류가 바로 모기지에 대한 Pre-Qual레터다.

Pre-Qual은 Pre-Qualification의 줄임말로 모기지 융자를 신청할 렌더한테 바이어의 기본적인 재정상태를 알려주면 얻을 수 있는 서류다.

모기지 렌더는 바이어가 제출한 정보를 검토하고 나서 Pre-Qual을 통해 융자를 받을 수 있는 자격 여부를 알려주는 것이다. 하지만 Pre-Qual은 은행이 바이어의 자료를 확인한 것이 아니므로 융자 승인이 보장된 것은 아니다.

반면 Pre-Approval(사전 승인서)은 바이어가 제출한 자료를 근거로 은행이 재정상태를 직접 확인하고 나서 융자에 대한 사전 승인을 통보해 주는 서류다.

Pre-Qual은 융자 절차의 가장 기초적인 단계지만 Pre-Approval은 정식으로 융자 신청 후에 얻을 수 있는 서류라고 보면 된다.

따라서 오퍼를 쓸 때 Pre-Qual보다 Pre-Approval 서류를 제출하면 셀러는 더 좋아한다. 실제로 리스팅 에이전트가 매물을 올릴때 Pre-Approval을 요구하는 경우도 있다

◆리스 백(Lease Back)을 해줘라

셀러가 새로 거주할 집을 구입해서 모든 이사 준비과정이 끝난 경우가 아니라면 지금 살고 있는 집을 팔아도 이사를 위해 약간의 기간이 필요하게 된다.

하지만 집을 파는데 있어서 조금이라도 걸림돌이 될까봐 불편함을 감수하고 에스크로가 끝나면 바이어에게 키를 넘겨주는 경우가 많다.

바이어가 오퍼를 쓸 때 리스팅 에이전트한테 셀러의 이사 계획을 물어보고 한달 정도 더 살고 싶으면 리스 백을 해줄 수 있다는 옵션을 넣으면 셀러는 고마워한다.

리스백이란 셀러가 집을 팔고 나서도 일정기간 동안 계속 거주하도록 하는 것이다. 이때 셀러는 거주하는 동안 바이어가 내야 할 모기지 페이먼트(원금+이자)와 재산세, 주택 보험료만큼을 바이어에게 지불하면 된다.

이런 옵션을 제공하려면 바이어의 이사 스케줄을 리스 백 기간만큼 늦춰야 한다.

하지만 오퍼 전쟁에서 이길 수 있다면 이런 불편함은 감수 할 만한 가치가 있다

◆에스크로 기간을 여유롭게

리스 백과 연관이 있는 옵션이라고 할 수 있다.

일반적으로 셀러들은 집을 빨리 팔고 싶어하지만 이사 스케줄에 따라 에스크로 기간을 조정하고 싶어할 때가 있다.

요즘은 에스크로 기간으로 보통 45일 정도를 사용한다. 그러나 셀러가 자녀의 전학이나 이직, 타주로 이사 등 여러가지 변수에 의해 에스크로 기간을 늦추고 싶어한다면 셀러가 원하는 대로 해주겠다는 옵션을 주면 오퍼가 선택 될 가능성이 높아진다.

물론 이런 옵션을 제공하게 되면 바이어의 이사 계획에 불편함을 초래하게 되지만 이를 참아내는 것이 좋다.

◆자잘한 수리 요청 안하기

아무리 비싼 집이라고 해도 에스크로를 오픈하고 나서 인스펙션을 하다 보면 크고 작은 수리 항목들이 나온다.

가장 흔한 수리 내용들을 보면 부엌 싱크대나 욕조의 배수 속도가 느려지는 것과 캐비닛 손잡이와 스크린 도어의 파손, 에어컨 바람이 약한 것, 바닥의 카펫이나 마루, 타일에 대한 작은 손상 등이다.

이러한 문제들은 수리 비용이 1000달러 미만인 경우가 대부분이다. 경우에 따라서는 바이어가 직접 고쳐도 될 만한 것들도 많다.

수리비가 금전적으로 큰 문제가 없어도 바이어들의 상당수는 셀러가 모든 것들을 해결해 주길 바란다. 금액의 크고 작음을 떠나서 자신이 구입한 집이 완벽한 상태가 되길 바라기 때문이다.

하지만 내 집이 되려면 오퍼 경쟁에서 이겨야 에스크로를 오픈 할 수 있다.

바이어가 집을 볼 때 큰 문제가 없을 것으로 판단했다면 오퍼에 수리 요청을 하지 않겠다고 하면 셀러는 부담을 덜 수 있다. 말하자면 As-Is(현 상태)로 사겠다는 뜻이다.

똑같은 오퍼라면 셀러는 당연히 As-Is로 사겠다는 바이어를 선택하게 된다.

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