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상업용 부동산 거품 붕괴 조짐 보인다

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/05/10 부동산 3면 기사입력 2018/05/09 16:18

아파트는 지난 해부터 가격 상승세 주춤
상가 건물은 온라인 영향으로 가장 위험
산업용은 물류 산업 호황에 아직은 안전

지난해 정점을 찍은 상업용 부동산에 거품 붕괴조짐이 있어 신중한 투자가 요구되고 있다.

지난해 정점을 찍은 상업용 부동산에 거품 붕괴조짐이 있어 신중한 투자가 요구되고 있다.

주택 경기 회복과 함께 최근 수년간 가격이 많이 오른 상업용 부동산에 경고 사인이 들어오고 있다.

주류 부동산 관련 기관들은 상업용 부동산에 버블 조짐이 보이고 있어 투자자들의 주의가 필요하다는 지적이다.

전국에서 상업용 부동산에 융자된 금액은 무려 4조3000억 달러에 이른다. 부동산 경기가 한창 뜨거웠던 10년 전에 비해 11%나 많은 수준이다.

상업용 부동산 융자는 리저널 뱅크가 큰 손으로 만약 거품이 터지게 된다면 이들 은행들의 타격이 불가피할 것으로 예상된다.

상업용 부동산이 위험해지는 것은 단순히 융자 금액이 높아진 것 때문만은 아니다. 가격 상승세가 둔화되거나 정체 현상을 보이고 있기 때문이다.

상업용 부동산 정보 분석 업체인 그린스트리트어드바이저에 따르면 상업용 부동산 가격은 금융위기 이후 2009년 5월에 바닥을 쳤다. 이 당시에는 건물 가치의 40%가 폭락했다.

그러나 부동산 경기가 다시 회복되면서 상업용 건물 가치는 2017년 9월에 이미 2배 이상 오르면서 정점을 찍었다는 것이다.

지난해 기준 그린스트리트어드바이저의 CPPI(Commercial Property Price Index:상업용 부동산 가격 인덱스)는 2009년에 비해서 26.9%가 높아졌다.

하지만 이 지수는 2017년 9월 부터 지난 3월까지 1.7% 포인트가 하락한 상태다. 2016년 5월 이후부터 계산하면 2.1% 포인트가 하락했다.

금융위기로 인해 상업용 건물 가치가 폭락할 때인 2007년 8월의 CPPI를 100%라 하면 2017년 9월에 126.9%로 최고점을 기록한 후 매월 하락세를 보이고 있다.

CPPI가 내려가면 부동산 가치가 떨어진다는 것을 의미하고 있어 지금은 상업용 부동산 가격이 정점을 지나서 하락세로 접어들 가능성이 높다는 뜻이다.

CPPI차트에 따르면 상업용 부동산 경기는 8년 주기로 움직있고 있으며 지금은 정점에서 하락세로 접어들 순간이라는 것이다.

CPPI를 이용해 상업용 부동산의 위험성 여부를 진단한 결과는 다음과 같다.

▶산업용 부동산

다른 상업용 건물 중에서 아직은 버블 걱정을 하지 않아도 되는 분야다.

지난 3월중 CPPI는 1년 전 같은 기간에 비해 11%가 상승했다. 지수가 계속 오르고 있어 건물 가치도 당분간 더 오를 전망이다.

웨어하우스를 포함한 산업용 부동산이 호황을 누리는 가장 큰 이유는 물류산업 경기가 좋기 때문이다. 특히 아마존을 선두로 각 지역마다 온라인 판매 제품을 보관 할 물류 창고에 대한 구입이나 리스 등의 수요가 많다.

▶아파트

위험 수위에 놓여 있다. 아파트는 지난 2년간 지수 변화가 거의 없다가 2017년에는 하락하는 모습을 보여왔다.

지난 3월에 4% '반짝' 상승했지만 정점을 찍었던 수치에 비하면 낮은 수준이다. 아파트는 주류 은행들도 개발 융자를 자제하는 분위기여서 아파트 경기가 어떻게 변하게 될지는 더 지켜봐야 할 것 같다. LA에서 아파트를 개발할 계획을 갖고 있다면 신중하게 결정하는 것이 좋겠다.

▶모텔&호텔

숙박공유업체인 에어비앤비(Airbnb)로 인해 2015년에 이미 CPPI가 하락했으나 그후 지금까지 별다른 회복 조짐을 보이지 못하고 있다. 에어비앤비가 호텔 업계에 큰 타격을 안겨 주고 있는 셈이다.

▶오피스

올해부터 가격이 하락하고 있다. 3월의 CPPI는 전달에 비해 2%가 내려갔다. 1년 전 같은 기간 보다는 1%가 하락한 상태다.

오피스는 그동안 경기가 좋았으나 2017년부터 하락과 상승을 반복하다가 올 3월부터 하락세로 돌아섰다. 아직은 큰 폭의 하락곡선은 그리지 않고 있지만 다소 위험한 상태에 있으므로 투자에 신중을 기하는 것이 좋다.

▶상가

-상업지역의 스트립 몰

2016년 말에 최고가를 찍은 후 내리막 길을 걷고 있다. 3월의 CPPI는 1년 전보다 5%나 하락했다. 2016년 이후 8%가 내려가면서 투자 위험도는 점점 커지고 있다.

버블이 서서히 터지고 있거나 가격 조정이 필요할 것으로 예상되고 있다.

-앵커 테넌트가 있는 대형 쇼핑몰

지난 12개월간 CPPI가 14% 폭락하면서 상업용 부동산 중에서 가장 위험한 상태에 놓여있다. 3월의 CPPI는 전달보다 5%가 하락했으며 건물가치가 가장 높았던 2016년 하반기 이후 지금까지 16%가 떨어졌다.

대형 쇼핑몰은 사실상 거품이 서서히 붕괴되고 있다고 해도 과언이 아닐 정도다.

상업용 중에서 상가가 무너지는 가장 큰 이유는 온라인 비즈니스의 성장 때문이다.

온라인 소비가 늘면서 앵커 테넌트 역할을 했던 대형 백화점이 문을 닫으면서 건물 가격 하락을 부채질 하고 있다. 대형 쇼핑몰은 전국적으로도 앵커 테넌트가 많이 폐점하고 있는 추세다.

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