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[부동산 Q&A] 소득증명 필요없는 융자 신청도…기본적인 수입은 있어야만 가능

[LA중앙일보] 발행 2018/05/17 부동산 2면 기사입력 2018/05/16 16:47

Q. 주택을 구입하고 싶은데 지인들에게 물어보니 소득증명이 없으면 융자받기가 쉽지 않다고 합니다. 개인 비즈니스를 하고 있는데 융자를 받을 방법이 없을까요.

A.일반적으로 융자를 받으려면 20%를 다운페이먼트하고 30년 고정 모기지 이자율로 소득에 맞는 금액의 융자를 받는 것이다. 이때 가장 중요한 것이 소득을 증명하는 것이다. 소득증명을 하려면 직장인의 경우 세금보고한 서류를 제출하거나 W2 및 2~3개월의 급여명세서를 통한다. 또한 비즈니스를 하는 사업주들은 세금보고한 서류 및 재정증명서 등을 통해 소득을 증명하게 된다.

하지만 소득증명이 쉽지 않은 소비자들이 많다.

이러한 주택구입자를 위해 상당수의 융자은행들은 소득증명이 필요없는 융자 상품을 내놓고 있고 또한 인기를 끌고 있기도 하다.

소득증명이 필요없는 융자 상품(Stated Income Morgtage)은 모기지 은행이 신청자가 적어 낸 소득을 믿고 융자를 해준다. 하지만 대출을 할 때 가장 중요한 소득증명 과정을 생략하는 만큼 소득증명을 하는 융자 상품보다 이자율이 높다. 모기지 은행 입장에서는 그만큼 리스크를 떠안는 만큼 수익성을 높이는 것이다.

하지만 올해 들어 일반 융자 상품의 이자율이 급등하면서 이자율 차이가 많이 줄어 신청자가 많아지고 있다. 또한 크레딧 조건도 상당히 완화됐다.

하지만 소득증명이 필요없다고 해서 소득이 없는 사람도 신청이 가능한 것은 아니다. 기본적으로 융자에 필요한 소득은 있어야 하며 단지 모기지은행이 사실 여부를 확인하는 과정을 거치지 않는다는 것이다.

소득증명이 필요없는 모기지 융자 상품을 신청하려면 자영업자의 경우에는 소득세 관련 서류 대신 2년 간의 파이낸셜 스테이트먼트를 제출하면 융자가 가능하다. 은행 잔고는 보통 6개월에서 1년 치를 요구한다.

직장인의 경우에는 W2나 급여명세서를 제출할 필요는 없지만 재직증명서(VOE.Verification of Employment)를 내면 된다.

이자율은 지난해까지만 해도 일반 융자에 비해 0.5%에서 1.0%포인트나 높았지만 최근에는 0.25%포인트 차이로 줄었다. 더욱이 크레딧 조건도 완화됐다. 당초 크레딧 점수가 700점을 넘어야 가능했지만 최근에는 640점만 넘으면 신청이 가능한 프로그램도 나왔다.

소득증명이 필요없는 '투자자를 위한 투자용 주택 구입 융자 프로그램'도 있다. 이 상품은 구입할 주택에서 발생할 미래의 렌트 수입을 기준으로 해당 모기지 페이먼트가 커버되는지를 확인하는 것만으로 융자 여부를 결정한다.

조건은 크레딧점수 720점 이상이면 20%를 다운페이먼트 해야 하며 640~719점 사이는 30% 이상 다운페이먼트 해야 한다. 또한 융자신청인이 투자용 부동산을 6개월 이상 소유하고 운영한 경험이 있어야 한다.

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