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신용점수 680점 넘어야 융자 승인 가능

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/05/17 부동산 3면 기사입력 2018/05/16 16:53

모기지 대출 거절 당하는 이유
4명 중 1명 크레딧 문제로 집 못사
낮은 주택 감정가 이유는 17% 불과

모기지 융자를 거절당하는 이유로는 낮은 크레딧 점수와 높은 채무 비율을 꼽을 수 있다.

모기지 융자를 거절당하는 이유로는 낮은 크레딧 점수와 높은 채무 비율을 꼽을 수 있다.

모기지 융자 신청은 주택 구입을 위해 반드시 거쳐야 할 필수적인 과정이다. 바이어가 에스크로를 오픈했다면 구입에 대한 성공의 열쇠는 바로 모기지 융자가 쥐고 있다고 해도 과언이 아니다.

전액 현금으로 집을 사지 않는 한 모든 바이어는 융자 승인을 받아야 마이홈을 이룰 수 있기 때문이다.

바이어도 철저히 융자 준비를 하고 있지만 막상 모기지 융자를 신청하게 되면 여러가지 이유로 거절당하는 일이 발생하고 있다.

바이어들이 융자를 받지 못하는 주요 원인에 대해서 살펴봤다.



◆크레딧이 약하다

바이어의 크레딧이 낮으면 모기지 융자를 신청할 자격이 없다.

일반적으로 크레딧 점수가 740점 이상이면 신용이 우수한 상태가 되므로 어떤 융자를 신청해도 가장 낮은 이자율을 받을 수 있다. 하지만 신용점수가 700점 밑으로 내려갈 수 록 융자 승인률도 함께 떨어지게 된다.

일반 은행들이 제공하는 모기지 융자는 620점이 넘어야 하고 연방정부가 보증하는 FHA론은 580점 이상이 요구되고 있다. 그러나 실제로 모기지 렌더가 원하는 크레딧 점수는 아무리 낮아도 680점은 넘어야 승인률을 높일 수 있으며 이자율도 낮출 수 있다.

온라인으로 바이어와 모기지 렌더를 연결해주는 렌딩트리 자료에 따르면 크레딧 점수가 낮아서 융자가 거절되는 비율은 26%다. 융자를 받지 못하는 바이어의 4명중 1명이 크레딧 때문에 집을 살 수 없게 되는 것이다.

또한 모기지 렌더는 바이어의 크레딧 점수만 보는 것은 아니다.

크레딧 기간도 중요하게 보고 있다. 보통 크레딧 카드를 새로 오픈해서 18개월 이상 거래 기록이 있으면 높은 점수를 받을 수 있다.

모기지 렌더들은 크레딧 카드와 같은 바이어의 신용 거래 계좌가 최소 3~4개 정도가 있는 것을 원하고 있다. 신용 거래 어카운트가 한개만 있다면 모기지 융자를 받기 힘들다.

하지만 크레딧 카드 한도액의 30%를 사용하게 되면 오히려 신용 점수를 떨어뜨리는 요인이 되므로 주의해야 한다.

그리고 사용하지 않는 카드라고 해서 계좌를 없애는 것 보다 그냥 갖고 있으면 신용 한도액을 높일 수 있어 바이어에게 유리하다.

◆감정가격이 낮다

모기지 렌더는 바이어가 융자 신청을 하면 해당 주택에 대한 감정을 실시한다.

감정은 융자 승인 조건에서 꼭 필요한 절차이며 감정가 때문에 융자가 거절되는 비율은 17%를 차지하고 있다.

바이어와 셀러가 계약한 금액이 감정가격을 초과한다면 모기지 렌더는 융자를 승인해 줄 수 없게 된다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 오퍼를 쓸 때 주변 주택의 거래 자료를 분석해서 오퍼 가격을 정하는 것이 좋다.

그러나 에스크로가 오픈된 다음에 감정을 한 결과 가격이 낮게 나왔다면 셀러와 협상을 하는 것이 필요하다.

예를 들어 감정가격이 구입가격 보다 3만달러가 낮다면 셀러와 바이어가 반반씩 부담하는식으로 해결하면 된다.

바이어스 마켓일 때는 셀러한테 감정가대로 가격을 낮춰달라고 요구할 수 있지만 지금은 셀러스 마켓이므로 이러한 전략은 통하기가 힘들다.

셀러와 바이어 모두 한푼이라도 양보를 하지 않겠다면 에스크로는 깨질 수밖에 없다.

단독주택은 비슷한 집이라도 내부 상태에 따라 어느 정도 감정가의 차이를 만들어 낼 수 있지만 콘도와 타운홈은 유닛 별로 가격 차이를 크게 만들기 힘들다.

◆채무 비율이 높다

모기지 융자를 받으려면 바이어의 소득대비 채무 비율(DTI)이 렌더들의 가이드 라인에 맞아야 한다.

DTI는 바이어의 월 소득에 대한 채무 비율을 말하는 것으로 만약 한달에 1만달러를 버는데 매월 갚아야 하는 채무액이 3000달러라면 DTI는 30%가 된다.

현재 대부분의 모기지 렌더들은 DTI가 45%를 넘으면 융자 승인을 내주지 않고 있다.

월 1만달러를 벌고 있다면 주택 모기지 페이먼트와 재산세, 주택 보험료 이외에 크레딧 카드와 자동차및 학자금 융자 페이먼트를 합친 금액이 45% 이하여야 된다는 뜻이다.

바이어의 높은 채무 비율 때문에 융자를 거절 당하는 비율은 전체의 26%를 차지하고 있다.

바이어가 DTI 비율을 낮추려면 크레딧 카드나 자동차 상환금을 페이오프 시키는 게 좋다.

최근 들어 국책 모기지 기관인 패니매는 일부 바이어를 대상으로 DTI기준을 50%까지 완화시키고 있다.

모기지 렌더들은 DTI비율을 엄격하게 적용하기 때문에 1%라도 채무비율을 줄이는게 융자 승인률을 높이는 방법이 된다.

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