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한국인이 미국서 융자로 집 사는 법…다운페이 40%이상, 2년치 페이먼트 예치

박원득 객원기자
박원득 객원기자

[LA중앙일보] 발행 2018/06/14 부동산 3면 기사입력 2018/06/13 16:40

이자율은 거주자보다 1%p 가량 높아
현금 구입시 송금 위한 계약서 있어야
이주 예정자는 자금 출처 확인서 필요

한국에서 부동산과 관련된 여러 규제로 인해 미국에서 주택을 구입하려는 사람들의 방문이 늘고 있다.

한국에서 부동산과 관련된 여러 규제로 인해 미국에서 주택을 구입하려는 사람들의 방문이 늘고 있다.

한국에서 해외 부동산 구입에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.

지난해 여름에 투기 수요를 억제하기 위해 발표된 '8.2 부동산 대책'에 따라 청약과 대출 재개발에 대한 각종 규제로 아파트 가격이 하락 할 것이라는 우려 때문이다.

강남권을 중심으로 한 부유층들은 한국에서 투자 목적의 아파트를 소유하는 것 보다 미국에서 주택을 구입하는 것이 더 안전하다고 생각하고 있다.

특히 2008년부터 해외 부동산 투자에 대한 자금 제한이 사실상 없어지면서 목돈이 준비된 부유층들의 미국 주택 구입이 늘어날 것으로 전망되고 있다.

지금 한국은 아파트 가격이 주춤하고 있거나 오히려 하락하는 곳도 생겨나고 있어 앞으로 본국 투자자들의 미국 방문이 더 늘어날 조짐이다.

한국 투자자들이 미국에서 주택을 구입하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

모기지 융자를 이용하는 것과 전액 현금으로 구입하는 것이다.

◆융자를 받을 경우

외국인이어도 주택 구입을 위한 모기지 융자를 받을 수 있다. 10년 전 금융위기 때 외국인에 대한 융자가 금지됐었으나 지금은 다시 융자를 신청할 수 있다.

다만 합법적으로 미국에 거주하는 사람과 비교할 때 다른 점이 있다면 이자율과 예치금이다.

다운페이먼트자금은 최소 40% 이상을 해야 한다. 모기지 렌더들이 거주자에게는 20%를 요구하지만 외국인은 소득과 크레딧을 증명 할 수 없으므로 리스크 보전 차원에서 더 많은 다운페이를 원하고 있다.

이자율도 거주자에 비해서 약 1%포인트 정도 높다. 현재 30년 고정 모기지 이자율이 4% 후반대이므로 외국인 모기지 이자율은 5% 후반대가 되는 셈이다.

또한 모기지 렌더는 외국인 바이어에 대해서 예치금을 원하고 있다. 매월 내야하는 모기지 페이먼트와 주택 보험료 재산세에 대한 2년치가 은행계좌에 입금되어 있다는 것을 보여줘야 한다. 만약 콘도나 타운하우스를 구입한다면 관리비도 예치금에 포함시켜야 한다.

월 모기지 페이먼트가 3000달러이고 1년 재산세가 8000달러 보험료가 연간 1000달러 관리비가 월 500달러라면 외국인 바이어는 다운페이먼트 자금 이외에 총 10만2000달러가 은행 계좌에 예치되어 있어야 한다.

모기지 융자금에 대한 프리페이 페널티 옵션은 일반 거주자와 차이가 없다.

융자금에 대해서 바로 페이오프를 시키려면 융자를 신청할 때 이러한 내용을 미리 알려서 프리페이 페널티가 없는 융자를 선택해야 한다.

그리고 외국 바이어는 다운페이먼트자금과 예치금을 모두 미국내 은행 계좌에 입금시켜 놓아야 한다.

한국에서 바로 에스크로 구좌로 송금하는 것도 가능하기는 하지만 이럴 경우 한국내 본인 은행 계좌에 입금된 자금에 대한 내용을 모두 영문으로 번역하고 공증을 받아야 한다.

따라서 이런 방법 보다는 처음부터 미국내 은행계좌에 필요한 자금을 미리 입금해 놓는 것이 편하다.

한국에서 미국내 은행에 송금 할 때는 한국서 송금했다는 영문 확인서와 미국내 은행에 입금됐다는 서류를 모기지 렌더한테 제출해야 한다.

현금으로 구입 할 경우

구입가격 전액을 현금으로 구입할 경우에는 거래 절차가 융자를 받을 때 보다 훨씬 간단해진다.

구입가격과 매매비용을 합쳐서 바로 미국내 에스크로의 트러스트 어카운트로 보내면 된다.

미국내 은행계좌가 있다면 이곳으로 송금한 후 다시 미국에 들어와서 구입 자금을 캐시어스 체크로 끊어서 에스크로에 전달해 주면 거래 상황은 종료된다.

한국서 미국으로 송금할 때는 금액에 대한 제한 규정은 없다. 주택 구입에 대한 에스크로 계약서만 보내주면 된다. 계약서를 보낼 때는 에스크로에 요청해서 바이어와 셀러 모두가 사인한 서류를 받아서 보내야 한다.

그러나 바이어가 투자나 가족 초청 등 이민을 신청한 상태라면 한국 국세청에서 발급해 주는 자금 출처 확인서가 있어야 은행에서 송금 할 수 있다.

이 서류는 이민자가 세금을 체납하고 해외로 도주하는 것을 막기 위한 조치로 송금하려는 자금이 어디에서 나왔는지를 확인하는 절차라고 생각하면 된다.

자금 출처 확인서를 발급 받는데 필요한 기간은 보통 1주일 정도가 소요되므로 이 기간을 감안해서 송금 계획을 준비해야 한다.

부동산 전문가들은 "자금 출처 확인서를 제때에 발급 받지 못해 에스크로 기간을 연장하는 사례가 종종 있다면서 미국에서 주택 구입을 위한 에스크로를 오픈했다면 한국에서 이 서류부터 챙기는 것이 무엇보다 중요하다"고 지적했다.

관련기사 가주 미국 주택시장 동향 부동산 모음-2

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