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[부동산 이야기] 캡 레이트(Cap Rate)

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장 

[LA중앙일보] 발행 2018/06/21 부동산 7면 기사입력 2018/06/20 10:48

부동산의 가장 중요한 가치 산정기준
연 순수입을 부동산 구매가로 나눈 것

투자할 부동산을 찾기 위해 리스팅을 보다 보면 흔히 눈에 띄는 단어 중의 하나가 캡레이트(Cap Rate:Capitalization Rate)이다. 당연히, 아파트나 상가와 같은 상업용 부동산을 구입할 때 가장 중요한 것이 렌트 수입인데, 이 렌트 수입에서 관리에 드는 비용을 뺀 것이 순수입이 되고, 1년 순수입을 구입가격으로 나눈 것이 Cap이다.

예를 들어 월 렌트 수입이 1만5000달러이고 공실률을 포함한 모든 관리비용이 5000달러인 아파트는 연 순수입(NOI: Net Operating Income)이 12만 달러인데 이 부동산을 200만 달러에 샀다면 캡레이트는 6%이다. 즉, 1년 순수입(NOI)을 부동산 가격으로 나눈 것이니, 이 수치가 높을수록 투자대비 수입이 좋은 것이다. 그러므로 캡이 부동산의 가장 중요한 가치 산정기준이 되는데, 실제 거래과정에서 캡을 계산하는 방법은 훨씬 자세하고 복잡하다.

한편, 매물을 찾을 때 보통은 캡을 따지기 전에 우선, 매물의 가격이 1년 총수입의 몇 배가 되는지를 보는 것이 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단하고 일반적인 측정 방법이다. 이것을 총수입배수(GRM)라고 하는데 위의 예처럼 월수입이 1만5000달러인 아파트는 연 수입이 18만 달러이니 200만 달러를 18만 달러로 나누어 보면 총수입배수인 GRM은 11.11배가 되는 것이다. 즉, 'GRM=매매가격-연간 총 예상수입'으로 아주 쉽고 간단하지만 일체의 경비를 무시한 것으로 정확하지는 않다. 그러나 시장에 나와 있는 수많은 매물들 중에 이른 시간 안에 적당한 것을 고르는 가장 기본적인 방법이다.

그러면, 투자용 부동산의 수익률을 자세히 계산하기 위해서 필요한 경비지출과 공실률에 대한 용어들을 알아보자. 먼저, NOI는 총 렌트 수입(GI)에서 운영경비와 공실률을 뺀 금액이며, 이것이 투자자의 실수입이 된다. 운영경비에는 재산세 보험료 매니저 비용, 유틸리티 관리비와 수리비 가드닝 등 여러 가지 서비스 비용이 있고, 공실률은 현재 모든 유닛이 100% 차 있어도 혹시 언제가 테넌트가 나갈 수도 있으므로 세입자가 나가고 들어오는 과정 중에 렌트비를 못 받는 기간이 발생할 수 있으므로 보통 3~5%를 책정하여 수입에서 제한다. 총 렌트 수입의 30~35%를 비용으로 잡는 것이 보통이다. 그런 이유로 렌트 수입을 해당 건물이 모두 찼을 때 얻을 수 있는 수입을 잠재적 렌트수입(PGI)과 실제 거두 들이는 월 렌트 인컴에서 앞서 소개한 공실률을 뺀 유효 렌트수입(EGI)으로 나누기도 한다.

물론, 운영경비에는 모기지 페이먼트와 소득세는 포함되지 않으며 아파트와 트리플 넷(NNN)이 적용되는 상가운영의 내용은 조금 다르다.

그런데, 위의 200만 달러짜리 아파트의 경우, 렌트 수입에서 모든 경비를 제한 순수입이 12만 달러인데, 이 건물을 40% 다운하고 120만 달러를 이자율 4.5%로 융자하여 구입하였다면 연 페이먼트가 7만2000달러 정도이다. 그러므로 투자자에게 매년 4만8000달러의 실제 수입이 생긴다. 이때 80만 달러를 투자해서 연 6%의 수입이 생겼으니 캐시 온 캐시라고도 부르는 캐시플로어는 4만8000달러이다.

이와 같이 요즘 투자부동산 가격이 높다고 하나, 1%대의 은행이자보다는 훨씬 높은 수입을 얻을 수 있다.

▶문의:(213)505-5594

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