[DST 부동산] 분산상속에 유리

부동산은 상속이 증여보다 세금상 유리
DST 부동산은 관리 쉽고 상속하기 좋아

Q: 소유하고 있는 부동산을 자녀에게 살아있는 동안 증여하는 것과 사망 후 상속할 때 세금문제가 다르다고 들었다. 20년 전에 30만 달러 주고 산 아파트의 시가가 현재 약 200만 달러인데 증여와 상속시 세금문제가 어떻게 적용되는가.

A: 부동산을 자식에게 증여하면 부모의 세금을 자식이 내게 되고 상속하게 되면 부모 세금은 면제된다. 그러므로 세금 면에서 증여보다 상속이 유리하다.

생전에 부동산을 자식에게 주면 증여 (Gift)를 하는 것이고 죽어서 남기면 상속(Estate)이 된다.

위의 경우 현상태에서 자녀에게 증여를 하면 자녀의 Tax Basis는 부모의 Tax Basis를 이전받게 된다. (Tax Basis는 부동산 매입가격에서 감가상각을 뺀 금액이다)

양도소득세는 부동산을 판 가격에서 Tax Basis를 뺀 양도소득에 부과된다.

증여시에는 상속법을 활용하여 Gift Tax(증여세) 발생을 막을 수 있지만 자녀가 부동산을 팔 경우 부모의 Tax Basis를 사용해야 함으로 자녀가 부모세금을 내게된다.

그리고 20년 동안 건물을 감가상각하여 경비처리 했음으로 이 자체도 세금대상이 되어 세금은 더욱 과중하게 된다.

반면에, 상속을 할 경우에 자녀는 부모의 사망시 건물의 현시가를 Tax Basis로 사용할 수 있기 때문에 부모가 소유했던 동안 발생했던 세금은 면제된다.

이 세법을 Step-Up Tax Basis라고 하는데, 위의 경우 부모가 사망한 날의 부동산 시가가 200만 달러였으면 자녀가 팔 때 Tax Basis가 200만 달러로 Step-Up되기에 200만 달러 넘는 부분만 양도소득이 발생하게 된다.

그러므로 부동산은 상속하는 것이 증여하는 것보다 세금상 유리하다.



Q: 오랫동안 사업을 하다 은퇴했다. 사업할 때 소유했던 공장건물을 현재 렌트를 주고 있다.

자녀가 셋이 있는데 내가 죽고나면 자식들은 다른 지역에 살고 있기 때문에 건물을 관리할 형편이 못 된다. 사후처리에 걱정 없고 사망 전에 부동산 재산 분배도 가능한 방법이 있을까.

A: 있다. DST 부동산을 활용하면 공장건물을 팔고 1031 교환으로 여러 DST건물에 분산투자도 수월하다. 따라서 원하는 지분만큼 각 자녀에게 DST 부동산을 리빙트러스트 등을 통해 미리 분산상속해 놓으면 된다.

일반적으로 DST 부동산의 최소투자액은 건물 당 10만 달러이다.

만약, 공장건물이 300만 달러 정도면 팔고난 후 1031 교환으로 아파트 DST를 100만 달러씩 세 군데 분산투자하고 해당 자녀의 상속분으로 지정해 놓으면 살아 있는 동안 분산투자로 재산이 더욱 안전해질 수 있다. 그리고 관리걱정이 없는 DST 부동산이기에 상속시 자녀가 부동산을 팔고 재산을 분배하는 번거로움 없이 부모 생전에 받던 임대수입을 계속 받을 수 있다.

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차비호 CPA / DST 부동산 스페셜리스트