주택시장 변화 요소 점검법…인벤토리·가격·판매속도 주목하라

모기지 이자율 수요ㆍ공급량 중요
셀러와 바이어 시장 흐름 분석해야

지금 주택가격은 정점을 향해 달리고 있다. 집값은 올해도 오르겠지만 전체적으로 가격 상승 속도는 둔화되고 있다. 일부 지역에서는 거품이 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있다.

이런 상황에서 주택시장의 두 주인공이라고 할 수 있는 셀러와 바이어는 시장의 변화를 잘 관찰하는 것이 중요하다. 셀러스 마켓이냐 바이어스 마켓이냐에 따라 주택 매매 여건이 달라지기 때문이다.

하지만 부동산 전문가가 아닌 이상 주택시장이 어떻게 움직이는지 알기는 쉽지 않다.

부동산 전문가들이 알려주는 주택 시장의 변화 요소를 체크하는 요령에 대해서 알아보자.

◆인벤토리를 파악하라

바이어가 주택 구입을 원하는 지역을 돌아다니면 세일 간판을 접하게 된다. 평소보다 세일 간판이 많이 보인다면 그 동네의 매물이 많이 나와 있다는 뜻이다.

요즘처럼 주택 거래 성수기임에도 불구하고 세일이나 오픈 하우스 간판이 적게 나와 있다면 인벤토리가 부족하다는 것으로 판단할 수 있다.

보다 정확한 수치를 원한다면 부동산 관련 뉴스에 신경을 쓸 필요가 있다.

신문이나 TV 등 각종 매체에서는 월간 단위로 지역별 인벤토리 물량이 전달이나 전년도에 비해 얼마나 증감이 있었는지 공개하고 있다.

부동산 웹사이트에 접속해도 지역별로 몇개의 리스팅이 나와 있는지 알 수 있다.

매물이 적다면 가격 상승이 더 지속될 가능성이 있고 반대인 경우라면 가격 상승이 주춤할 것으로 예측할 수 있다.

◆가격 변화를 확인하라

주택시장의 변화를 예측하는 가장 기본적인 항목이라고 할 수 있다. 가격 변화는 부동산 관련 웹사이트에 접속하면 쉽게 알 수 있다.

부동산 가치 등 여러 정보를 알려주는 질로에 들어가면 특정 지역의 주택 가격 변화가 그래프로 나와 있으며 전 달이나 1년 전 등 과거의 집값도 나와 있다.이 가격을 보면서 구입을 원하는 도시의 주택가격이 어떤 변화를 보이고 있는지 판단하면 된다.

부동산 관련 웹사이트에는 한달 단위로 가격의 상승과 하락이 나와 있으므로 수시로 이런 자료를 들여다 보면 전문가가 아니더라도 주택시상에 대한 예측이 가능하다.

◆판매속도를 분석하라

주택의 판매속도는 마켓 대기기간으로 알 수 있다. 대기기간이란 매물로 나온 주택이 바이어의 오퍼를 받고 에스크로를 오픈할 때까지의 기간을 말한다.

MLS(Multiple Listing Service)에 들어가 보면 리스팅 된 주택이 매물로 나온지 며칠 되었는지가 표시되어 있으므로 이 부분을 유심히 살펴보면 그 지역의 대기기간이 어떻게 되는지 파악이 가능하다.

일반적으로 마켓 대기기간이 짧아진다는 것은 그만큼 매물이 부족하다는 뜻이다. 마켓에 나와있는 매물이 부족하기 때문에 적은 리스팅을 놓고 바이어간의 경쟁이 치열해지면서 판매속도가 빨라지는 것이다.

만약 주택 판매속도가 점점 늦어지게 된다면 매물이 늘어나고 집값이 하락할 조짐을 보이고 있다는 뜻으로 해석하면 된다.

◆수요와 공급을 주시하라

모든 경제가 수요와 공급의 원칙에 따라 움직이며 주택 가격을 결정짓는 요소가 된다.

매물로 나오는 공급이 적은데 바이어의 수요가 많아지면 집값은 당연히 오르게 되어 있다.

그래서 주택시장을 분석할 때는 항상 주택 공급 물량과 바이어의 수요를 예측해야 된다.

하지만 평생 동안 집 한.두 번 사고 파는 셀러와 바이어가 이와 관련된 수치를 알기는 쉽지 않다.

가장 좋은 방법은 인벤토리와 마켓 대기기간을 파악하는 것이다. 매물이 늘어나면 공급이 많은 것이고 대기기간이 짧아지면 반대로 수요가 많아지게 된다.

이렇게 두가지 요소만 분석해도 수요와 공급이 어떻게 변화되고 있는지 알 수 있다.

주택시장에서 바이어의 수요가 감소하면 집값이 하락세로 돌아설 가능성이 높아진다.

◆모기지 이자율에 신경써라

현금이 아닌 융자를 이용해서 집을 구입하려는 바이어에게 모기지 이자율은 생명줄이다. 아무리 집이 필요해도 이자율이 너무 높으면 바이어의 주택 구입능력이 떨어지기 때문이다. 모기지 렌더들은 융자를 승인해 줄 때 바이어의 소득대비 부채(DTI)를 기준으로 결정하게 된다.

만약 이자율이 높아져서 렌더의 DTI가이드 라인을 맞추지 못하면 아무리 싼 주택이 나타나도 구입을 할 수 없게 된다.

따라서 셀러나 바이어 모두 언론 등을 통해 수시로 발표되는 주택 모기지 이자율에 관심을 가져야 한다. 이자율이 내리면 바이어의 활동이 많아지고 이자율이 오른다면 주춤할 것으로 예상하면 된다.


박원득 객원기자